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房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期調(diào)研的方法
2007-4-24 9:21:53  作者：佚名
  項(xiàng)目未動(dòng)調(diào)研先行   有一句俗話叫做“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，引用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)便成為“項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行”，到了今天，準(zhǔn)確地說(shuō)就是“項(xiàng)目未動(dòng)，調(diào)研先行”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈的今天，深圳發(fā)展商大多數(shù)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目前期調(diào)查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發(fā)展商會(huì)花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元對(duì)地塊進(jìn)行調(diào)查分析，研究有無(wú)投資價(jià)值，從而為決策提供參考。

　 項(xiàng)目前期調(diào)研漸成風(fēng)氣

  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)其數(shù)。寫(xiě)字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓(xùn)對(duì)后來(lái)者的啟示是，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)項(xiàng)目的定位和把握十分重要，一個(gè)成功的項(xiàng)目，前期市場(chǎng)調(diào)研必不可少。

  在深港兩地知名度頗高的中國(guó)海外公司一直以來(lái)十分重視對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，公司專門(mén)設(shè)有調(diào)研部，并且對(duì)工作人員素質(zhì)要求很高，以往所有的項(xiàng)目調(diào)查都是由調(diào)研部進(jìn)行，其市場(chǎng)調(diào)查便是從拿地開(kāi)始。如位于中心區(qū)的中海華庭，該項(xiàng)目最初的調(diào)查研究地塊的價(jià)值，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定項(xiàng)目的檔次和客戶群之后，再對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分：這些客戶的家庭成員如何？個(gè)人有偏好？這些問(wèn)題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設(shè)計(jì)。據(jù)調(diào)研部有關(guān)人士介紹，近一兩年，中國(guó)海外也開(kāi)始委托調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，但一般來(lái)說(shuō)，調(diào)研部會(huì)有一個(gè)很明確的主題，并且設(shè)計(jì)好問(wèn)卷由調(diào)查公司執(zhí)行進(jìn)行分析。

  去年底，在深圳地產(chǎn)界引起一場(chǎng)“藍(lán)色沖擊波”的蔚藍(lán)海岸，前期調(diào)查更是做到了細(xì)致入微的程度。蔚藍(lán)海岸是卓越地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的首個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，也是深圳市目前規(guī)模最大的海淀住宅項(xiàng)目，占地面積20多萬(wàn)平方米，有1公里長(zhǎng)的海岸線，地理位置、環(huán)境都相當(dāng)不錯(cuò)。據(jù)總經(jīng)理李小平介紹，發(fā)展商曾聘請(qǐng)深圳兩家比較知名的調(diào)查公司作了四次市場(chǎng)調(diào)查，其中有兩次調(diào)查是摸底性質(zhì)的，對(duì)地塊進(jìn)行價(jià)值分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定客戶群，在客戶對(duì)象確定以后，再對(duì)特定客戶進(jìn)行調(diào)查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什么？最后確定一個(gè)主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個(gè)主題展開(kāi)，包括建筑風(fēng)格、園藝設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)施、甚至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問(wèn)卷調(diào)查，還有定向客戶座談會(huì)，此外，發(fā)展商還舉行過(guò)房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會(huì)，聽(tīng)取專家們對(duì)該項(xiàng)目的建議，應(yīng)該說(shuō)，該項(xiàng)目的前期調(diào)研工作十分扎實(shí)。

　 費(fèi)用不多作用不小 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

  項(xiàng)目前期調(diào)查所需費(fèi)用并不高，但作用卻不可小看，一些發(fā)展商及房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為項(xiàng)目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個(gè)最有效的方式。

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文章來(lái)源：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

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