房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析2006-09-26

【摘　要】文章通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的選定、開發(fā)方案的選擇與確定、對(duì)總收入或銷售總額的估計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析、財(cái)務(wù)因素分析、項(xiàng)目投資決策等六個(gè)步驟的初步介紹，形成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析系統(tǒng)。 　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；分析 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，在取得許多經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)...

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)及管理2006-09-21

確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交...

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房地產(chǎn)開發(fā)呼喚專業(yè)項(xiàng)目管理2006-09-20

當(dāng)前，不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理人員匱乏，項(xiàng)目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)問題2006-09-13

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求，眾多發(fā)展商的盲目立項(xiàng)、盲目開發(fā)到市場(chǎng)上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也開始由盲目樂觀逐步進(jìn)入理性探索階段。商品社會(huì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)...

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商品住宅開發(fā)成本的控制2006-09-08

近年來北京的商品房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈。究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開發(fā)成本過高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開發(fā)成本。一、商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成通過對(duì)近年來新建小區(qū)的調(diào)查和分析，新區(qū)開發(fā)的成本主要...

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理研究2006-09-07

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。論文將首先對(duì)這四個(gè)部分的管理內(nèi)容和原則進(jìn)行闡述，而...

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房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)2006-09-07

眾所皆知，設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力競(jìng)爭(zhēng)的未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。設(shè)計(jì)重要，理由很簡(jiǎn)單，一方面設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入，另一方面設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出（建安成本...

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商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與運(yùn)營(yíng)管理 2006-09-06

內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資成功的前提。項(xiàng)目融資是一種新的融資方式，具有非公司負(fù)債型融資和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)。二者的結(jié)合是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)全新課題。關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) 融資結(jié)...

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淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制2006-09-06

邁入新世紀(jì)，具有中國(guó)特色的住宅開發(fā)建設(shè)正面臨一場(chǎng)新的革命。倡導(dǎo)以人為本，天人合一的哲學(xué)觀進(jìn)行品牌定位，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用，到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要的要求是工期短，投資效益好。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的這些情況，必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效...

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淺析房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理 2006-09-06

房屋質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和廣大人民的切身利益。作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，不僅要牢固樹立“質(zhì)量第一”的觀念，而且還應(yīng)以戰(zhàn)略眼光探索和研究技術(shù)質(zhì)量管理策略和措施，把提高房產(chǎn)質(zhì)量作為己任。 一、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理 　　房屋產(chǎn)品質(zhì)量管理，首先要從設(shè)計(jì)抓起。設(shè)計(jì)質(zhì)量包括規(guī)劃和施工圖設(shè)...

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CBD寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 2006-08-30

中國(guó)加入WTO以后，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)被很多城市提上了日程。很多城市把建設(shè)CBD作為城市的核心和標(biāo)志，期望通過CBD可以提高城市的整體競(jìng)爭(zhēng)力。為此，中國(guó)的一些大中城市像上海的陸家嘴，外灘與竹園多于6平方公里的范圍內(nèi)為上海發(fā)展中的CBD。北京中央國(guó)際商務(wù)區(qū)正在形成當(dāng)中。一些大中城市和...

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評(píng)價(jià)企業(yè)質(zhì)量指標(biāo)：完善的項(xiàng)目管理體制2006-08-29

有完善的項(xiàng)目管理體制，將成為評(píng)價(jià)企業(yè)質(zhì)量的重要指標(biāo)。盡管各專業(yè)各部門的效率很高，品質(zhì)很好，但因?yàn)樗鼈儗Ｗ⒂趯I(yè)本身，造成企業(yè)橫向溝通和管理的困難，使得總體效率不高。那么，什么管理手段可以滿足變化快的需求？答案是：項(xiàng)目管理！從縱向一體化組織的管理到項(xiàng)目管理，是我們正在經(jīng)歷、見證的管...

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成功房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要素 2006-08-28

優(yōu)質(zhì)屋苑的成功例子首先于上世紀(jì)90年代在廣東涌現(xiàn)，10年不到，就已炒遍全國(guó)各地。在全國(guó)各大城市涌現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然建筑風(fēng)格可能因氣候、地理環(huán)境、發(fā)展商特殊要求或建筑師的愛好傾向而稍有不同，但共通點(diǎn)是各類項(xiàng)目皆提供很高質(zhì)素的設(shè)計(jì)效 效果及環(huán)境。這類優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般采用了西方...

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的降低途徑2006-08-28

控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本由多項(xiàng)構(gòu)成，本文僅從如何控制資金成本、工程建設(shè)成本和銷售推廣費(fèi)等方面闡述成本的控制。 一、降低資金成本 加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng) 應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。...

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淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理文化建設(shè)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作2006-08-25

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，本身就是一個(gè)項(xiàng)目，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就有項(xiàng)目的一些屬性，一次性，有明確的開始和完成時(shí)間，所有是暫態(tài)性的；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是獨(dú)特的產(chǎn)品、服務(wù)或結(jié)果；同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又是一個(gè)漸進(jìn)的認(rèn)識(shí)過程、定義過程和明細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)過程、實(shí)施過程和工程交驗(yàn)過程。 由于房地...

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房地產(chǎn)之項(xiàng)目管理2006-08-25

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程...

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房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制 2006-08-18

我這幾年一直在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作，中間也在事務(wù)所干過兩年，對(duì)開發(fā)公司的成本控制有自己的一套心得，現(xiàn)在我分多個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分析。1、可行性研究階段：一般情況下我們?cè)靸r(jià)人員參與可行性研究的情況不是很多，但是我認(rèn)為作為應(yīng)盡職責(zé)應(yīng)該提出一些有用的意見，例如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可...

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內(nèi)部審計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)中的運(yùn)用 2006-08-18

內(nèi)部審計(jì)對(duì)物資采購(gòu)控制活動(dòng)應(yīng)貫穿于整個(gè)物資采購(gòu)控制過程，它不僅是指向供應(yīng)商購(gòu)買產(chǎn)品的過程審計(jì)，也是對(duì)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制并貫穿于采購(gòu)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)詢價(jià)、供應(yīng)商選擇、采購(gòu) 購(gòu)決策、采購(gòu)招標(biāo)、合同評(píng)審、訂單處理、驗(yàn)收入庫(kù)，直到發(fā)料使用為止的全過程中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與審...

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房地產(chǎn)招評(píng)標(biāo)工作中的問題透視2006-08-18

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要完備的"游戲規(guī)則"，目前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)游戲規(guī)則先天不足，缺乏有效的市場(chǎng)規(guī)范，市場(chǎng)參與資格不具有平等性，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。 如何制定一個(gè)好的標(biāo)準(zhǔn)，真正體現(xiàn)" "公開"、"公正"、"...

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淺談房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)度控制2006-08-17

房地產(chǎn)行業(yè)，眾人眼中的暴利行業(yè)、熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)、泡沫產(chǎn)業(yè)，正逐漸成為政府、銀行、投資機(jī)構(gòu)、企業(yè)、學(xué)者教授密切關(guān)注的焦點(diǎn)，成為學(xué)生、上班族、老板們飯前飯后的談資，可謂備受矚目。從最開始的“是房子就有人要”到后來的“樓盤被套比比皆是”，市場(chǎng)逐步成熟，消費(fèi)者逐步理性化；從最開始的“圈地運(yùn)動(dòng)”...

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