資產(chǎn)被嚴重低估
在上海房地產(chǎn)市場異常景氣的前兩年，浦東金橋變更會計政策和會計估計，使得公司當(dāng)時的賬面利潤被人為壓低，未來將隱藏的利潤釋放出來會使經(jīng)營業(yè)績不致大起大落，如此，公司可謂用心良苦。然而必須指出的是，在現(xiàn)行的會計政策和會計估計下，浦東金橋的資產(chǎn)被低估是毋庸置疑的。
在2004年年報和2005年半年報中，浦東金橋沒有、也不需要披露將難以辨認或難以分攤的費用性成本計入主營業(yè)務(wù)成本對公司財報的影響。根據(jù)公開披露的其他內(nèi)容，我們估計該會計政策在2005年上半年結(jié)束時至少為公司隱藏了4000萬元的利潤，公司的資產(chǎn)也同時少計了相同的金額。 浦東金橋2004年年報稱，報告期內(nèi)，主營業(yè)務(wù)利潤占凈利潤的比例為106.06%，與上年年度159.08%相比，下降53.02個百分點，下降原因主要是持股95%的子公司——上海金橋出口加工區(qū)南區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“南區(qū)發(fā)展”）處于建設(shè)期，當(dāng)年尚無主營業(yè)務(wù)收入，但發(fā)生金額較大的研發(fā)設(shè)計、建設(shè)配套等當(dāng)期費用，是合并范圍主營業(yè)務(wù)成本上升所致。
這也就是說，虛增的主營業(yè)務(wù)成本主要來自南區(qū)發(fā)展，而該公司2004年的凈利潤為-3220萬元。這些研發(fā)設(shè)計和建設(shè)配套等費用，難道都是“難以辨認或難以分攤”？如果確實如此，那么難以辨認或難以分攤的費用性成本金額如此巨大，是否公司對自己的成本太不了解了呢？或許浦東金橋應(yīng)該請一家管理咨詢公司來分析自己的成本動因了。
到2005年上半年末，浦東金橋在南區(qū)發(fā)展的權(quán)益累計增減額為-4235萬元，其中當(dāng)期減少1176萬元。
南區(qū)發(fā)展虧損當(dāng)然還有發(fā)生期間費用的原因，但主營業(yè)務(wù)成本應(yīng)該是最主要的原因，考慮到南區(qū)發(fā)展還有其他項目可能產(chǎn)生虛增的主營業(yè)務(wù)成本，隱藏4000萬元利潤的估計并不為過。
至于出租開發(fā)產(chǎn)品，2003年末浦東金橋此類資產(chǎn)余額為16.56億元，2005年中期末已經(jīng)達到25.49億元，攤銷年限的改變對2003年的利潤影響為1084萬元，保守地估計，至2005年中期累計影響利潤3000萬元是非?？赡艿?。
綜合分析，到2005年中期時浦東金橋的賬面利潤累計應(yīng)被低估7000萬元以上，而公司房地產(chǎn)銷售毛利率極高有可能是因為拿地成本較低（見表3），這樣公司土地資產(chǎn)的公允價值應(yīng)比賬面價值更高，這些都是投資者在估值時不得不考慮的。
會計核算有疑問
按一般會計處理方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)在建成后，出售時借記主營業(yè)務(wù)成本、貸記開發(fā)產(chǎn)品（即增加主營業(yè)務(wù)成本、減少開發(fā)產(chǎn)品），轉(zhuǎn)作出租開發(fā)產(chǎn)品時借記出租開發(fā)產(chǎn)品、貸記開發(fā)產(chǎn)品（即增加出租開發(fā)產(chǎn)品、減少開發(fā)產(chǎn)品），應(yīng)有下列等式存在：
開發(fā)產(chǎn)品減少=主營業(yè)務(wù)成本+出租開發(fā)產(chǎn)品增加
即：主營業(yè)務(wù)成本=開發(fā)產(chǎn)品減少-出租開發(fā)產(chǎn)品增加
對浦東金橋而言，則有：
主營業(yè)務(wù)成本=開發(fā)產(chǎn)品減少-出租開發(fā)產(chǎn)品增加+難以辨認或難以分攤的費用性土地開發(fā)成本
這樣，虛增的難以辨認或難以分攤的費用性成本就可通過上面的等式計算得到。然而，浦東金橋2005年上半年開發(fā)產(chǎn)品只減少了14585萬元，而出租開發(fā)產(chǎn)品竟增加了20480萬元，不知道其他5895萬元的出租開發(fā)產(chǎn)品來自哪里？而2005年上半年浦東金橋合并會計報表的范圍與上年相比并無變化。
據(jù)2005年半年報，浦東金橋的子公司上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司向上海金橋（集團）有限公司控股的子公司上海金橋出口加工區(qū)南區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司購買位于南區(qū)海關(guān)監(jiān)關(guān)區(qū)外的建筑面積約9300平方米的未竣工定制廠房，此項交易金額為1071萬元。浦東金橋解釋關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的原因是“為使廠房投資主體與土地權(quán)屬主體一致，理順資產(chǎn)關(guān)系，增加上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司的租賃廠房資產(chǎn)”，那么差額的其他部分也是因為對外購買資產(chǎn)產(chǎn)生的么？原因又是什么呢？
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