對于房地產開發(fā)商而言，追求最大利潤是不言而喻的，而要追求最大利潤則首先應有效地控制項目投資，這里，筆者僅結合多年的實際工作經(jīng)驗,談幾點投資控制的具體措施。
一、實行限額設計
實行限額設計對防止項目投資失控非常重要，且效果立竿見影，因為限額設計屬于事前控制措施。
投資設計可分為初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段。據(jù)權威部門統(tǒng)計，這三個階段對投資的影響分別為75～95％、35～75％、5～35％，可見初步設計對投資的影響非常大。在現(xiàn)階段，建筑設計普遍存在著技術與經(jīng)濟結合不夠緊密的問題，實行限額設計，可以有效改善這個狀況。
根據(jù)批準的可行性研究報告，在滿足工程建設規(guī)模、工程質量、施工方案的前提下推行限額設計，應從以下幾個方面著手：
1．確定科學、合理的限額設計與工程造價控制目標。工程項目的投資估算是在可行性研究階段編制的，批準后即作為初步設計的投資最高限額。工程概算是以初步設計為基礎編制的，批準后即作為施工圖設計的投資限額目標。這是限額設計“目標管理”的原則。首先必須加強可行性研究報告的編制，通過對多種設計方案和投資進行反復論證，選擇技術上先進可靠、經(jīng)濟上合理的設計方案，這是實施限額設計管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設計基礎資料的限制，初步設計時可能出現(xiàn)的一些修改、變動屬于正?，F(xiàn)象，由此引起的有關專業(yè)投資限額變化，在一定范圍內是允許的，但必須認真進行核算和調整，才能為施工圖設計設置科學、合理的投資控制目標。施工圖設計必須按批準的初步設計確定的范圍、內容、設計原則和概算限額進行。由于施工圖設計階段的設計條件得到進一步深化和完善，因此在施工圖設計中必須進行多種設計方案和經(jīng)濟比較，以確保施工圖預算不突破概算。如遇專業(yè)設計有重大方案改變，必須先算帳后設計。總之，必須樹立“投資目標一經(jīng)確定，就成為該工程的最高限價”的觀念，只有這樣才能實現(xiàn)工程投資限額控制目標。
2．層層控制各設計階段投資控制目標。在每個設計階段，每個專業(yè)人員應認真應用價值工程原理，從功能和成本兩個角度綜合評價，使功能和造價協(xié)調。按價值=功能/造價的公式做比較，本著功能提高而造價降低；或者功能不變而造價降低；或者在允許幅度內適當提高造價，從而使功能大大提高；亦或造價不變，功能提高這四個原則，從中優(yōu)選最佳設計方案。在滿足需要、消耗材料和經(jīng)濟指標上的可比前提下，進行經(jīng)濟和效益評價是實現(xiàn)限額設計控制目標的重要方法。只有這樣，才可能實現(xiàn)限額設計的投資控制目標。
3．密切技術與經(jīng)濟的結合。在工程設計中不少設計人員缺乏經(jīng)濟觀念，重技術，輕經(jīng)濟，在工程設計中任意提高安全系數(shù)和設計標準，造成工程的極大浪費；經(jīng)濟管理人員常常只管算帳，不管技術，也不從工程造價來控制或約束設計，從而使技術和經(jīng)濟嚴重分離，無法實現(xiàn)限額設計。為克服上述弊端，項目管理人員要根據(jù)各階段、各專業(yè)適時進行價值工程比較，加強督促，并通過經(jīng)濟手段的約束，保證限額設計的實現(xiàn)。
二、進一步規(guī)范和完善工程招標
設計工作完成后，就要確定建筑工程造價，進而進入建設實施階段。1994年建設部明確提出工程造價管理的思路：通過進一步規(guī)范、完善招標辦法，走“控制量、指導價、競爭費”的路子。針對現(xiàn)階段的具體情況，筆者提出適用于不同類型工程招標的三種方法。
1．按照工程量清單報價方式招標轉貼于：中國項目管理資源網(wǎng)
可將投標報價分為工程量清單報價表、材料設備報價清單、法定費用、獨立費用報價清單四個部分。工程量清單是由標底編制單位根據(jù)施工圖紙、現(xiàn)行預