“生存，還是毀滅，這是個(gè)問題”,這是莎士比亞筆下的一句經(jīng)典臺(tái)詞，面對(duì)房地產(chǎn)新政的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是生存還是毀滅，也的確成了問題。
隨著最近一段時(shí)間一系列抑制房地產(chǎn)泡沫政策的連續(xù)出臺(tái)，那些資金實(shí)力弱、管理水平差、商業(yè)模式不清晰的中小型房地產(chǎn)企業(yè)無不面臨著巨大的生存危機(jī)。在他們面前將有兩個(gè)選擇：繼續(xù)留在這個(gè)行業(yè)或者離開，對(duì)于選擇留在這個(gè)行業(yè)里面的企業(yè)來說，如何確定企業(yè)未來的戰(zhàn)略定位以及商業(yè)模式是企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。
為什么這么說？
企業(yè)成功有兩種，一種是偶然的、不可復(fù)制的成功，另一種是必然的、可以復(fù)制的成功。對(duì)于中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，以前的成功更多的是一種偶然的成功，成功更多依賴的是機(jī)會(huì)和政府關(guān)系，隨著行業(yè)的逐漸規(guī)范，過去的這些機(jī)會(huì)和關(guān)系也越來越難以獲得，成功當(dāng)然也難以再復(fù)制。因此，企業(yè)如何將這種不可復(fù)制的成功轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢詮?fù)制的成功，是企業(yè)走得更長更遠(yuǎn)的關(guān)鍵，確定企業(yè)清晰的戰(zhàn)略定位和商業(yè)模式定位就是這種轉(zhuǎn)變的最直接體現(xiàn)。
本文將對(duì)企業(yè)商業(yè)模式定位的方法做一個(gè)深入探討。要確定房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式，必須要回答三個(gè)問題：做什么？在哪里做？怎么做？即選擇什么樣的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)、進(jìn)入什么樣的區(qū)域和選取什么樣的價(jià)值鏈定位（如圖1所示）。
圖1：房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式定位
房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式定位可以通過這三步來確定。
一、價(jià)值鏈定位
“價(jià)值鏈”這一概念，是哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾•波特于1985年提出的，波特認(rèn)為，“每一個(gè)企業(yè)都是在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進(jìn)行種種活動(dòng)的集合體。所有這些活動(dòng)可以用一個(gè)價(jià)值鏈來表明。”波特的“價(jià)值鏈”理論揭示，企業(yè)與企業(yè)的競爭，不只是某個(gè)環(huán)節(jié)的競爭，而是整個(gè)價(jià)值鏈的競爭，而整個(gè)價(jià)值鏈的綜合競爭力決定企業(yè)的競爭力。
由此可以看出，企業(yè)的價(jià)值鏈定位對(duì)決定企業(yè)的綜合競爭力至關(guān)重要。分析房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈，一方面可以了解房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的增值情況，根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況，對(duì)這些環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的戰(zhàn)略舉措，對(duì)需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)于增值幅度有限或不擅長的環(huán)節(jié)，完善業(yè)務(wù)外包管理；另一方面，可以通過分析不同價(jià)值鏈組合，了解其增長和盈利特點(diǎn)以及對(duì)資源的需求狀況，為確定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位服務(wù)。
在國際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈組合已經(jīng)有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，比如持有物業(yè)的長期經(jīng)營模式、房地產(chǎn)的金融投資模式都是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。對(duì)這些不同的價(jià)值鏈組合進(jìn)行分析，對(duì)于確定價(jià)值鏈組合定位具有重要意義。
根據(jù)價(jià)值鏈的集合程度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈組合可以分為五種類型（如圖2所示），分別是地產(chǎn)開發(fā)型、房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型和綜合開發(fā)型。在這五種類型中，作為一級(jí)土地開發(fā)商的純粹地產(chǎn)開發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實(shí)行，已經(jīng)成為政府職能的一部分，在面向市場的房地產(chǎn)開發(fā)商中已經(jīng)越來越少；而綜合運(yùn)作型是綜合了地產(chǎn)開發(fā)型和房屋開發(fā)型兩種價(jià)值鏈增值模式，由于地產(chǎn)開發(fā)部分少了，所以該種模式也相應(yīng)減少。所以目前房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈組合方式主要是房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型和金融投資型。
圖2：房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈類型
三種典型的價(jià)值鏈組合的主價(jià)值鏈比較：
圖3：房產(chǎn)開發(fā)型價(jià)值鏈
圖4：物業(yè)持有型價(jià)值鏈
圖5：金融投資型價(jià)值鏈
房產(chǎn)開發(fā)型價(jià)值鏈包括決策拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工和銷售服務(wù)四個(gè)階段，在四個(gè)階段中，決策拿地和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的增值幅度最大；在各價(jià)值鏈環(huán)節(jié)中，投資決策和土地獲取環(huán)
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