［摘 要］ 房地產(chǎn)項目工程的施工具有自身的特點，隨著國內的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起，房地產(chǎn)項目已經(jīng)在建設市場上占有較大的份額。本文結合房地產(chǎn)建設項目的建設的特點和目前監(jiān)理工作的現(xiàn)狀，談談監(jiān)理工作在房地產(chǎn)項目各個建設階段應注意的幾個重點問題
題。
［關鍵詞］ 房地產(chǎn) 監(jiān)理 服務
目前國內的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產(chǎn)項目建設正在如火如荼的進行。房地產(chǎn)建設投資在整個國家固定資產(chǎn)投資中所占的比例越來越大。房地產(chǎn)建設項目的增加給整個建設市場帶來了勃勃生機。同時由于房地產(chǎn)項目建設中一些自身的特點，給工程控制帶來一些影響。工程監(jiān)理在對房地產(chǎn)項目進行監(jiān)理時需要對照這些特點，做好有針對性控制措施，才能更好地為開發(fā)商提供優(yōu)質的監(jiān)理服務。
一、分析房地產(chǎn)項目的建設特點：
房地產(chǎn)項目的建設單位是房地產(chǎn)開發(fā)公司，但使用者是各個單體業(yè)主。工程質量的責任主體單位是開發(fā)公司、施工單位、監(jiān)理單位和相關設計、勘察單位。開發(fā)公司作為建設單位，通過開發(fā)——建設——銷售這一過程實現(xiàn)利潤。其合同關系如下圖所示：
開發(fā)公司要在開發(fā)過程中實現(xiàn)利潤就要對項目建設這一環(huán)節(jié)有自己的要求，這就使項目在建設過程中出現(xiàn)與其他投資建設不同的特點。具體有如下幾個：
1、房地產(chǎn)項目的建設前期準備工作往往不夠充分，這是由于房地產(chǎn)建設項目受市場因素影響，造成目前房地產(chǎn)項目普遍上馬比較急，工程從項目策劃到施工圖設計再到施工招標完成都需要在較短的時間內完成。在這個環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生的問題有：①項目定位不準，造成后期修改項目使用功能；②施工圖設計深度不足，施工圖無法指導施工；③施工單位選擇不當，在施工過程中無能力承擔工程施工任務等問題。
2、房地產(chǎn)項目在開工建設時往往報建手續(xù)不全，房地產(chǎn)開發(fā)商往往只考慮銷售合同的交房承諾，在報建手續(xù)不完善的情況下也要求施工單位進場施工，這樣容易在施工過程中上級行政主管部門檢查時無法過關，造成工期延誤。
3、房地產(chǎn)項目在施工當中對工期要求較嚴，許多工程的合同工期已經(jīng)明顯脫離定額合理工期，使部分工程實際施工進度嚴重偏離計劃工期；另外，房地產(chǎn)工程的建設單位的建設資金較其他建設工程來說，在資金的使用上更需要嚴格控制，部分資金需要根據(jù)工程進度和銷售進度來保證，許多房地產(chǎn)建設項目在建設前期并沒有預留風險備用金。容易造成工程在施工過程中資金鏈脫節(jié)。
4、在施工過程中房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，往往會采取甲方分包的方法，對工程進行分割分包。甚至對工程材料進行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時進場施工。造成工程協(xié)調工作量加大。施工現(xiàn)場管理難度增加。
5、房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品的客戶是各個用戶業(yè)主，各個業(yè)主對產(chǎn)品的使用和裝飾設計都有不同的要求，因此，許多業(yè)主在工程施工前、施工過程中會提出變更要求，這樣就造成工程設計變更多,工程變更工作量大。
6、房地產(chǎn)工程在竣工驗收階段容易產(chǎn)生的問題有：①房地產(chǎn)項目，尤其是商品住宅項目一般開發(fā)面積較大，集中驗收只能查出普遍存在的問題，對于每套住宅的個別質量問題可能造成漏查，或存在抽查力度不足的問題；②竣工資料編制匆忙，竣工圖不能如實反映工程實際情況。造成使用過程中物業(yè)部門無從管理。
二、針對上述特點工程監(jiān)理人員如何處理，提高監(jiān)理服務質量
1、在工程項目前期，監(jiān)理單位為建設單位提供全面優(yōu)質的咨詢服務，在此階段主要的監(jiān)理服務重點有：
（1）認真組織圖紙會審工作
圖紙會審是工程施工準備階段重要環(huán)節(jié)。一次成功圖紙會審能在提高工程質量，縮短建設工期，節(jié)約工程
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