一: 房地產(chǎn)項目的全過程
(1)項目前期策劃和確立階段。
這個階段工作是在市場調(diào)查研究的基礎上，對房地產(chǎn)項目進行分析研究、綜合論證和決策。其工作內(nèi)容包括房地產(chǎn)項目的構思與定位、目標設計、可行性研究
和報批立項。整個過程的主要工作是進行項目的可行性研究，所以有人把這一階段稱為項目的可行性研究階段。
(2)項目設計與計劃階段。
這一階段的工作主要包括：項目的設計、計劃、招標投標和施工前的準備工作。
(3)項目施工階段。
這一階段是房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。對于商業(yè)性房地產(chǎn)項目，如住宅、寫字樓、公寓、商場等，在政策法規(guī)允許的范圍 內(nèi)(具有“五證”)，可進行項目產(chǎn)品的預銷售。
(4)項目使用階段。
它是指從交付使用到規(guī)定的責任期結束為止，這是房地產(chǎn)項目的特殊性所決定的。我國早期的項目管理絕大部分是指項目的施工管理，后來由于項目管理的內(nèi)涵和外延的不斷拓展，使項目管理的內(nèi)容向前延伸到了項目策劃，向后也延伸到了項目的使用階段的管理(物業(yè)管理)。這也保證了房地產(chǎn)項目管理的連續(xù)性和系統(tǒng)性，同時使房地產(chǎn)項目管理具有全程性特點，符合房地產(chǎn)項目的特殊性要求。
二: 房地產(chǎn)系統(tǒng)結構
房地產(chǎn)項目是一個復雜的系統(tǒng)，是由項目的目標系統(tǒng)、對象系統(tǒng)、行為系統(tǒng)和組織系統(tǒng)所構成的，共同決定著項目的整體形象。
(1)房地產(chǎn)項目的目標系統(tǒng)。
項目目標系統(tǒng)實質是項目所要達到的最終狀態(tài)的描述系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目管理采取目標管理的方式，所以房地產(chǎn)項目目標系統(tǒng)是項目實施過程中的一條主線，是由項目任務書、技術規(guī)范、合同文件等說明(定義)的抽象系統(tǒng)，在它的設計與實施過程中應注意：
1)系統(tǒng)目標的多級性。
房地產(chǎn)項目目標系統(tǒng)可分為“系統(tǒng)目標——子目標——可執(zhí)行目標”三級，任何系統(tǒng)目標都可以分為 若干個子目標，子目標又可分為若干個可執(zhí)行目標。
2)系統(tǒng)目標的完整性。
項目目標因素之和應能夠完整地反映上層系統(tǒng)對項目的要求，特別要保證強制性目標因素，所以項目通常是由多目標因素構成的完整系統(tǒng)。
3)系統(tǒng)目標的均衡性。
各目標之間強烈的邏輯關系要求項目目標之間具有均衡性，不能任意強調(diào)其中的某些目標因素，否則就會破壞目標系統(tǒng)的自衡狀態(tài)，造成整個項目系統(tǒng)的失衡。
4)系統(tǒng)目標的動態(tài)性。
項目是在環(huán)境不斷變化的條件下進行的，其實施過程是一個動態(tài)發(fā)展的過程，所以其目標系統(tǒng)應根據(jù)實際的需要，進行動態(tài)的調(diào)整，不能夠生搬硬套。
(2)房地產(chǎn)項目對象系統(tǒng)。
房地產(chǎn)項目的實施是要完成一定功能、規(guī)模和質量要求的工程，所以房地產(chǎn)項目對象系統(tǒng)的實質是房地產(chǎn)項目本身，是行為的對象(或行為客體)，可進行實體分解為許多分部、許多功能面組合起來的綜合體，有自身的系統(tǒng)結構形式。它通常是由項目的設計任務書、技術設計文件(如實物模型、圖紙、規(guī)范)等定義的，并通過項目實施而完成的具體系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)項目的對象系統(tǒng)決定著項目的類型和性質，決定著項目的基本形象和本質特征，決定項目實施和項目管理的各個方面，在房地產(chǎn)項目對象系統(tǒng)的設計與實施過程中應注意：
1)系統(tǒng)空間布置合理。
房地產(chǎn)項目空間結構的布置應使各分部和專業(yè)工程協(xié)調(diào)一致(包括功能協(xié)調(diào)和生產(chǎn)能力協(xié)調(diào)等)，能夠安全、穩(wěn)定、高效率地運行，達到預期的設計效果。
2)系統(tǒng)結構合理。
房地產(chǎn)項目結構的安排應使各部分、各專業(yè)工程投資比例合理，質量和壽命期設計均衡，使整個項目的結構均衡，保證高效運行。
3)系統(tǒng)與環(huán)境協(xié)調(diào)。
房地產(chǎn)項目不僅能符合上層系統(tǒng)的要求，達到預定的目標，而且還必須與自然、社會、經(jīng)濟、政治環(huán)境協(xié)調(diào)一致，特別是