房地產(chǎn)項目開發(fā)是以預(yù)測未知的未來需求而將貨幣和其他資源投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等活動中的一種行為，以期在將來獲得不確定的收益，而這個不確定性就是房地產(chǎn)項目風(fēng)險產(chǎn)生的根源，這是由房地產(chǎn)項目開發(fā)的特殊性所決定的：
①位置的固定性。房屋與土地屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)在地理位置上的不可移動性、空間上的固定性是房地產(chǎn)這一商品區(qū)別于其它商品的一個重要性質(zhì)。位置的固定性是房地產(chǎn)的主要風(fēng)險因素之一。
②投資規(guī)模大。房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個規(guī)模龐大的綜合性工程，從購買土地到房地產(chǎn)的建設(shè)、租售和經(jīng)營，涉及許多環(huán)節(jié)，需要投入大量的資金。一般地說，投資規(guī)模越大，則開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險就越大，此時他將面臨著通貨膨脹率、貸款利率以及房地產(chǎn)市場供求關(guān)系等的變化所帶來的風(fēng)險損失。
③開發(fā)周期長。房地產(chǎn)項目開發(fā)及其交易具有一個較長的時間過程，從項目決策、融通資金、購買土地、房屋建造以及租售等，時間因素是一個永恒的不確定源，開發(fā)期長短是決定項目風(fēng)險的一個最主要因素。
④經(jīng)濟(jì)相關(guān)性。由于房地產(chǎn)在空間位置上的固定性，某地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系十分密切。房地產(chǎn)的發(fā)展對整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢十分敏感，當(dāng)某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)不景氣時，房地產(chǎn)租售困難，投資者不敢進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)變得蕭條；反之經(jīng)濟(jì)高漲時，房地產(chǎn)業(yè)繁榮。
⑤市場不充分性。房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場相差甚遠(yuǎn)，發(fā)育很不充分。 市場信息的不對稱、相對區(qū)域壟斷性，是一個準(zhǔn)市場。這種不充分性在一定程度上給房地產(chǎn)項目帶來了風(fēng)險。
房地產(chǎn)項目風(fēng)險的特點
房地產(chǎn)項目具有周期長、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點，因而房地產(chǎn)項目風(fēng)險也具有其自身的特點，具體如下：
①多樣性：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程涉及到社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個方面，因而其風(fēng)險也表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化也呈現(xiàn)出極其復(fù)雜的關(guān)系。
②變現(xiàn)差：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)投入資金量大、周期長，并且房地產(chǎn)市場是個不完全市場，房地產(chǎn)也不像其他資產(chǎn)如存款、國庫券等可以隨時變現(xiàn)，因而其變現(xiàn)風(fēng)險也較大。
③補(bǔ)償性：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)具有風(fēng)險，因而投資者一般對承擔(dān)的這一風(fēng)險在經(jīng)濟(jì)上要求補(bǔ)償，這一補(bǔ)償也叫風(fēng)險溢價或風(fēng)險回報。
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