房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及決策、前期、建設(shè)、銷售四個(gè)階段，主要相關(guān)利益者包括競爭對(duì)手、銀行、顧客、建設(shè)方、中介公司、政府等六大類。開發(fā)商在項(xiàng)目經(jīng)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)和不同利益相關(guān)者發(fā)生利益沖突。往往這種利益沖突是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要直接來源，因此，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，減少和各個(gè)相關(guān)利益主體之間的內(nèi)在沖突，努力為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)建良好的內(nèi)外部環(huán)境，有利于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降低。
本章在前面研究成果的基礎(chǔ)上，從企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境建設(shè)兩個(gè)方面提出了創(chuàng)新性和建設(shè)性的意見，以獨(dú)特的視角和思路詳細(xì)分析了保險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新等手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的意義與貢獻(xiàn)。
本節(jié)從企業(yè)的角度提出強(qiáng)化項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策和建議。
(1) 建立現(xiàn)代企業(yè)制度
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)從計(jì)劃體制向市場體制過渡時(shí)間并不長，許多企業(yè)還是以國有成分為主。在國有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)中，其管理體制還不能適應(yīng)現(xiàn)代市場競爭的要求，面對(duì)快速變化的市場形勢(shì)，等到領(lǐng)導(dǎo)者作出判斷，情況又已經(jīng)發(fā)生變化了。同時(shí)，從制度和組織結(jié)構(gòu)上講，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，實(shí)行項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)制進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營體制改造，建立以法人制度為主體，以有限責(zé)任制度為核心，以股份有限公司為重點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開和管理科學(xué)的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)制度是強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。
房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其項(xiàng)目決策工作必須建立在高度責(zé)任制的基礎(chǔ)上，在法律上、制度上明確由企業(yè)決策者全權(quán)負(fù)責(zé)，任何單位、個(gè)人都不得代替企業(yè)決策者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行拍板決策，也不得干預(yù)決策者獨(dú)立自主地進(jìn)行科學(xué)決策，但同時(shí)要建立嚴(yán)格的項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)制，要求決策者對(duì)其決策行為帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)有不可推卸的責(zé)任，尤其是對(duì)國有房地產(chǎn)開發(fā)公司更是如此，如發(fā)生重大項(xiàng)目失誤應(yīng)追究相關(guān)決策者的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在策劃和決策的全過程中，應(yīng)充分體現(xiàn)集思廣益，做到民主與集中的統(tǒng)一。只有建立責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的房地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)制，使項(xiàng)目決策者具有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才能保證項(xiàng)目決策的嚴(yán)肅性和科學(xué)性，避免決策的主觀性、盲目性和不負(fù)責(zé)任，從而避免和減少項(xiàng)目決策失誤，規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)國有資產(chǎn)利益，保障企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
(2) 編制科學(xué)、完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書是以開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排，體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度化約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把企業(yè)全體成員的活動(dòng)和一切工作都納入風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃中。通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書確定各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)管理部門或風(fēng)險(xiǎn)管理人員的權(quán)責(zé)地位，規(guī)定企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，識(shí)別項(xiàng)目活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，明確風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法及其選擇應(yīng)用，確定風(fēng)險(xiǎn)管理績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，以有效保證風(fēng)險(xiǎn)管理工作的持續(xù)性。通過對(duì)企業(yè)資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
(3) 強(qiáng)化項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)額大、建設(shè)周期長、涉及面廣，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，在項(xiàng)目的四個(gè)階段中都容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，因此要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理中各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，分析判斷影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。綜合運(yùn)用專家調(diào)查法、幕景分析法、流程圖分析法、環(huán)境分析法、財(cái)務(wù)狀況分析法和事故樹分析法等風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)。在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，通過調(diào)查研究和計(jì)算分析，綜合對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)效益上的可行性進(jìn)行論證。項(xiàng)目開發(fā)前期階段涉及面廣，包括政府、金融等方面，不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，區(qū)域發(fā)展形