第一章 成本控制總述
1 房地產項目成本控制是投資控制
房地產項目的成本控制，就是在該項目既定的目標收益或者利潤率的前提下，根據對未來銷售收入的預期，確定該項目的總成本并且項目實施過程中動態(tài)控制支出原則上不超過目標成本值，以保證目標收益或者利潤率得以實現的過程。
房地產項目的成本控制是一個動態(tài)的投資控制概念，需要經歷可行性分析、設計、開發(fā)報建、招標采購、招標建設、營銷、交樓然后進入物業(yè)維護過程，整個開發(fā)過程任何環(huán)節(jié)成本的失控都可能導致項目成本超出目標成本而降低目標收益或目標利潤率。
2 全生命周期貫徹目標成本
經歷了2008年啟示之后，公司逐步加強了項目全生命周期的目標成本控制，實施過程中動態(tài)控制投入，設定警戒比例，實施項目全生命周期目標成本管理。
行業(yè)內其它公司對全生命周期成本的作出了上圖，揭示了建設過程中各個階段對成本的影響大小，可以看到隨著項目的推進，對成本的影響在逐漸的減少。
2.1 建立目標成本
可行性研究結算做出目標成本估算，規(guī)劃方案確定后建立執(zhí)行的目標成本。
各階段目標成本的編制情況以及深度應符合：
立項階段：形成項目目標總成本;
規(guī)劃設計階段：制定目標成本，并分解形成各專業(yè)目標成本;
方案設計階段：將各專業(yè)目標成本分解形成分項工程目標成本;
擴初設計階段：在分項工程目標成本基礎上形成設計限額指標;
施工圖設計階段：根據設計限額指標進行作業(yè)，設計出目標成本符合要求的施工圖;
施工實施階段：動態(tài)監(jiān)控目標成本執(zhí)行情況，及時統計已發(fā)生成本。
2.2 動態(tài)執(zhí)行和控制
項目目標成本重點在于執(zhí)行和控制。執(zhí)行目標成本過程分為設計階段、招標采購階段、工程施工階段和結算階段，營銷費用和開發(fā)報建費用由于在整個項目費用構成中所占比重不高且彈性較小，故不在本解決方案中討論。
獲取到項目后，成本管理部根據市場信息進一步細化目標成本，給到產品設計中心設計限額指標，設計在限額指標約束下開展設計工作，成本過程中參與設計，對各個階段圖紙進行測算，保證設計成果符合目標成本。施工圖出來后，成本在施工圖的基礎上進行合約規(guī)劃，確定需要選取的合作單位的要求，同時將工程內容分解到各個合同范圍內，對合作單位和材料供應商進行采購。工程建設過程是設計效果呈現和合同履行的階段，但是施工階段已經不是影響成本最大的階段。
目標成本的執(zhí)行和控制，是保證目標成本得以實現的有力保障，是本解決方案討論的重點內容。
3 房地產