摘 要：房地產企業(yè)項目管理是工程項目管理的一個分類,是房地產企業(yè)項目的管理者為了實現房地產項目盈利目標,而運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,對房地產項目建設和經營所進行的全過程和全方位的綜合性管理。本文主要對房地產項目管理中的若干問題進行了探討。
關鍵詞：房地產項目管理體系
一、引言
房地產企業(yè)項目管理指在房地產開發(fā)建設中的圍繞項目全過程運作的企業(yè)管理。房地產企業(yè)項目管理是一門新興的管理科學,它是指在一定的時期內,為了完成房地產企業(yè)(一個或多個并行)既定開發(fā)項目任務目標,通過項目管理的運行機制,達到對房地產企業(yè)有限資源進行有效的計劃、組織、控制從而實現既定開發(fā)項目任務目標的一種系統(tǒng)管理方法。首先,房地產企業(yè)項目管理是為了成功實現既定開發(fā)項目任務的目標。其次,這個既定開發(fā)項目任務的目標的實現要受到工期、預算及其他條件的限制。
二、當前國內房地產企業(yè)開發(fā)項目管理要求
正因為房地產開發(fā)項目與一般項目相比,有著不同的特點,因此,房地產開發(fā)項目管理也有著與一般項目管理不同的要求:
房地產項目管理更強調程序與流程管理,這也是大部分房地產企業(yè)采用鏈條式(職能式)管理方法的原因。因為房地產開發(fā)項目面對的是動態(tài)、復雜的產品需求市場與政策法規(guī)環(huán)境,故此房地產開發(fā)項目管理更強調靈活與應變;投入大,風險高,故此更強調時間與質量管理;資源占用多,系統(tǒng)性要求高,故此更強調統(tǒng)一籌劃與協(xié)調,但統(tǒng)一籌劃與協(xié)調需要的是相對的集權,這又可能威脅到管理的靈活與應變,需要達到一個平衡。
房地產項目管理首先是一個系統(tǒng)工程,在項目管理中,需要綜合運用戰(zhàn)略管理、信息管理、生產運作管理、營銷管理乃至公共管理等多學科多專業(yè)的理論去指導管理實踐。同時,不同專業(yè)、不同學科的理論必須在遵循房地產項目獨有的程序性、系統(tǒng)性原則的前提下,在統(tǒng)籌考慮房地產項目的各種約束因素后,通過協(xié)調運行,能最大限度的發(fā)揮作用,合理有效地調配各種資源,占領市場,規(guī)避風險,贏取利潤。
三、房地產企業(yè)項目管理體系及內容研究
㈠房地產企業(yè)開發(fā)項目管理系統(tǒng)的基本內容
房地產企業(yè)開發(fā)項目涉及到眾多內容,但是成功的房地產企業(yè)項目管理并不將這些內容孤立開來,而是把它們構造一個有效的系統(tǒng)—房地產開發(fā)項目管理系統(tǒng)。各項內容歸類成為系統(tǒng)的各個環(huán)節(jié),各個環(huán)節(jié)服務于統(tǒng)一的項目投資戰(zhàn)略思想,圍繞同一個項目目標,遵守共同的管理原則:各個環(huán)節(jié)有著層次區(qū)分,有著性質區(qū)分,有著功能區(qū)分;各個環(huán)節(jié)由對應的項目管理人員負責并在特定的時間內運作;各個環(huán)節(jié)根據各自的管理標準,接受上一環(huán)節(jié)的輸出,成為下一環(huán)節(jié)輸入。
?、娣康禺a項目管理體系各階段主要工作內容
下面簡單闡述一下房地產項目管理體系各階段主要工作內容。
?、彭椖扛拍铍A段
此階段主要根據公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。請相關專家、學者對項目進行評估與論證,提出項目建議書。通過公司決策層批準進入下一階段。本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。
?、祈椖恳?guī)劃階段
此階段主要確定項目總負責人、確定項目經理、確定項目組主要成員、確認項目的有效性。提出項目概要報告(營銷、物業(yè)等機構參與)。通過公司決策層批準進入下一階段。本階段的工作重點是確定項目經理并與項目組主要成員充分溝通,使雙方思想基本達成一致,然后對項目的有效性進行論證。
⑶項目實施階段
此階段主要是建