受國際經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)影響，全球建筑市場遭到了沖擊，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響更深入，更直接。在這種形勢下，如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的防范，顯得尤為關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程會涉及到不同方面、不同類型的合同，不同類型的合同中不同的付款方式、不同的結(jié)算方式、不同的計(jì)量方式，甚至是僅僅的一字之差都會對企業(yè)產(chǎn)生不同利益后果和法律后果，因此，房地產(chǎn)企業(yè)合同直接關(guān)乎企業(yè)生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理也必然是企業(yè)管理的重中之重，而如何完善合同管理制度、如何控制合同簽訂與履行中的各類風(fēng)險(xiǎn)就是企業(yè)合同管理中需要特別注意的問題。
一、開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)形式
公平+公開+公正+誠信=項(xiàng)目招投標(biāo)。所謂招投標(biāo)，是在市場經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行項(xiàng)目采購（包括貨物的購買、工程的發(fā)包和服務(wù)的采購）時(shí)，所采用的一種交易方式。沒有公正的程序，就沒有公正的事實(shí)。采用招標(biāo)方式進(jìn)行交易的最顯著特征：是將競爭機(jī)制引入了交易過程，有利于提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，保障質(zhì)量和工期；有利于形成公平競爭的市場環(huán)境，保護(hù)國家、社會公共利益及項(xiàng)目單位的利益；有利于克服腐敗和不正當(dāng)競爭中的“黑洞”；有利于規(guī)范價(jià)格行為、便于供求雙方更好地相互選擇，使工程投資更加趨于合理，并得到有效控制。采購招標(biāo)方式適用于工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建筑有關(guān)的設(shè)備、材料采購和保險(xiǎn)等內(nèi)容的全過程招標(biāo)。
在招投標(biāo)階段，承包商可以通過風(fēng)險(xiǎn)分析明確承包中所有風(fēng)險(xiǎn)，有助于確定應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)備費(fèi)數(shù)額，或者核查自己受到風(fēng)險(xiǎn)威脅的程度，而項(xiàng)目單位也可以通過對風(fēng)險(xiǎn)的識別采取應(yīng)對措施。招標(biāo)后，項(xiàng)目單位通過風(fēng)險(xiǎn)分析可以查明承包商是否已經(jīng)認(rèn)識到項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，是否能夠按合同要求如期完成項(xiàng)目。
下面介紹一種較好的建筑安裝施工的招投標(biāo)的管理控制方法———工程量清單的計(jì)價(jià)模式。
工程量清單計(jì)價(jià)是一種市場定價(jià)模式，是由工程項(xiàng)目的買方和賣方在工程市場上根據(jù)供求狀況、信息狀況進(jìn)行自由競價(jià)，從而最終能夠簽訂工程合同價(jià)格的方法。其實(shí)現(xiàn)控制的手段是，由招標(biāo)方根據(jù)施工圖編制，由投標(biāo)方根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)、管理水平以及實(shí)力來填不同的單價(jià)，從而形成投標(biāo)價(jià)格，一旦中標(biāo)，即為合同的組成部分。
采用工程量清單招標(biāo)有利于將工程的“量”與“價(jià)”緊密結(jié)合起來；有利于投標(biāo)單位通過報(bào)價(jià)的調(diào)整來反映質(zhì)量、工期、成本三者之間的關(guān)系；有利于項(xiàng)目單位獲得最合理的工程投資；有利于中標(biāo)單位精心組織施工，控制成本；有利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)；有利于工程款的撥付和工程投資的最終確定；更有利于項(xiàng)目單位對投資的控制，尤其是對設(shè)計(jì)變更工程量的增減所引起的工程投資一目了然，以便采用最恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/P>
采用工程量清單計(jì)價(jià)的管理模式，項(xiàng)目單位的管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在工程量的計(jì)算是否準(zhǔn)確。工程量的錯誤一旦被承包商發(fā)現(xiàn)和利用，則會給項(xiàng)目單位帶來損失；工程量的錯誤也會引發(fā)其他施工的索賠，由于承包商除通過不平衡報(bào)價(jià)獲得超額利潤外，還可能提出索賠；工程量的錯誤還會增加工程處理難度，由于承包商采用不平衡報(bào)價(jià)方式進(jìn)行投標(biāo)，當(dāng)合同發(fā)生設(shè)計(jì)變更而引起工程量的增減時(shí)，會使工程師不得不和項(xiàng)目單位及承包商協(xié)商確定新的單價(jià)，對變更工程進(jìn)行計(jì)價(jià)；工程量的錯誤還會造成投資的控制和預(yù)算控制的困難，所以其風(fēng)險(xiǎn)控制主要是取決于施工圖設(shè)計(jì)深度及工程量的計(jì)算準(zhǔn)確度。
北歐小鎮(zhèn)19#樓施工工程招標(biāo)案例
北歐小鎮(zhèn)19樓工程概況:建筑面積13388.6㎡,其中地上11336㎡，地下2052.6㎡；地下一層，地上六層，框架結(jié)構(gòu)。本工程采取邀請招標(biāo)的方式，招標(biāo)工作從2008年9月29日至2008年10月28日，歷時(shí)30天。招標(biāo)工作的具體過程如下：
&nb