內(nèi)容提示：投資回收期作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),分析影響投資回收期的影響因素具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。本文從影響房地產(chǎn)投資的因素出發(fā),定性分析了地段、單方投資額、市場因素對(duì)投資回收期的影響,并在此基礎(chǔ)上給出了投資回收期的定量分析方法,為投資回收期的估算提供一定的參考價(jià)值。
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對(duì)于房地產(chǎn)投資企業(yè)而言，對(duì)任一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，必然要考慮投資效益，而考察項(xiàng)目投資效益的指標(biāo)通常有項(xiàng)目凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）、投資回收期（Pt）、投資利潤率等。由此可見，投資回收期已作為評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要指標(biāo)。探討房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資回收期的影響因素，并對(duì)其進(jìn)行定性和定量分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有十分重要的實(shí)踐指導(dǎo)意義。
一、投資回收期計(jì)算方法的理論基礎(chǔ)
投資回收期是指投資方案所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金收入補(bǔ)償全部投資所需要的時(shí)間長度。它是反映項(xiàng)目投資回收能力的一個(gè)重要指標(biāo)。投資回收期 Pt 通常可以用下式計(jì)算：
式中：Pt 為投資回收期；CI 為現(xiàn)金流入量；CO 為現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t 第 t 年的凈現(xiàn)金流量；i 為貼現(xiàn)率。當(dāng)投資回收期小于或等于基準(zhǔn)投資回收期時(shí)，說明投資方案的經(jīng)濟(jì)性較好，方案是可行的；反之，說明方案的經(jīng)濟(jì)性較差，方案不可取。由此可見，對(duì)于一個(gè)投資方案而言，投資回收期越短，經(jīng)濟(jì)效果越好，風(fēng)險(xiǎn)也越小。
投資回收期的確定方法是項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值的一種變形。項(xiàng)目投資的凈現(xiàn)值是指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率或其他設(shè)定的貼現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。凈現(xiàn)值的計(jì)算方法為：∑（各期現(xiàn)金流入量—各期現(xiàn)金流出量）×貼現(xiàn)系數(shù) = 項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值注重項(xiàng)目的整體收益，而投資回收期的計(jì)算方法則注重項(xiàng)目投資何時(shí)才能收回成本。根據(jù)公式（1）可以看出。投資回收期的計(jì)算方法是把每一期凈收益折現(xiàn)到現(xiàn)期，選擇一個(gè)時(shí)間限制，使這個(gè)時(shí)間以前的各期收益加總等于 0，則這個(gè)時(shí)間期限就是投資回收期。一般而言，一個(gè)行業(yè)內(nèi)都會(huì)存在基準(zhǔn)投資回收期，這主要是因?yàn)檎叟f的存在。一旦投資回收期大于基準(zhǔn)投資回收期，就說明改投資方案整體上不可行。
二、投資回收期影響因素分析
根據(jù)投資回收期的傳統(tǒng)理論，影響投資回收期的因素主要包括：收益、支出、貼現(xiàn)率等。但是對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，由于房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他投資的特殊性，影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資回收期的因素顯得更加復(fù)雜。
（一）地段對(duì)投資回收期的影響
時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量是房地產(chǎn)投資獲得成功的三大要素。房地產(chǎn)的增值程度在很大程度上是因?yàn)橥恋氐脑鲋?。而土地增值潛力的大小、利用效果的好壞程度，都與地段有著密切關(guān)系。而地段的不同，直接影響地價(jià)的差異，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格的不同。朱道林、董瑪力認(rèn)為地價(jià)和房價(jià)與所在地段與市中心的距離有關(guān)，認(rèn)為房屋價(jià)格隨著單位距離的增加，價(jià)格呈下降趨勢；地段不同，地價(jià)也隨之變化。
綜上分析，當(dāng)房地產(chǎn)所處地段不同，地價(jià)存在顯著差異，從而導(dǎo)致房價(jià)的不同。而房價(jià)的差異必然導(dǎo)致投資項(xiàng)目收益的不同。從公式（1）可以看出，影響投資項(xiàng)目投資回收期的一個(gè)很重要的因素是項(xiàng)目的收益。因此，對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，地段的區(qū)別對(duì)投資回收期有較大的影響。
（二）單方投資額對(duì)投資回收期的影響
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，投資方案的現(xiàn)金流入主要來自于銷售收入和租賃收入，而投資額主要包括土地價(jià)格、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、各種稅費(fèi)等。對(duì)于在同一地段、同一時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房屋的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格基本相同，此時(shí)影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期的主要影響因素為現(xiàn)金流出。
從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的運(yùn)行規(guī)律分析，項(xiàng)目的現(xiàn)