[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理,即對企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本的管理。加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理存在的問題,提出相應(yīng)的管理理論與方法,以供探討。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 項目 成本管理
對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,追求最大利潤是不言而喻的。但是在商品利潤日趨平均化的今天,要追求最大利潤,首先應(yīng)有效地控制開發(fā)項目的成本?？刂坪梅康禺a(chǎn)開發(fā)項目成本,是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的最根本保證。
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成因素非常復(fù)雜,包含了外部和內(nèi)部因素,涉及環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、管理等各個方面。
1.土地成本。包括國有土地使用權(quán)出讓金、土地出讓契稅、登記工本費等。土地成本投入比重較大,是造成開發(fā)商的啟動資金壓力的重要因素。
2.前期成本。包括工程規(guī)劃和設(shè)計費、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、環(huán)境評估費等。
3.建安工程成本。此費用根據(jù)市場競爭確認,在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下,成本基本固定,浮動不大。
4.公共基礎(chǔ)設(shè)施成本。公共設(shè)施牽涉到道路、供水、供電、排污管網(wǎng)、環(huán)保等。 5.建設(shè)單位管理成本。此項主要由人力資源成本和行政辦公成本構(gòu)成。
5.財務(wù)成本。主要由資金成本、稅務(wù)成本構(gòu)成。對于開發(fā)商而言,資金鏈?zhǔn)怯绊懲顿Y成敗的關(guān)鍵,只要是融資成本低于銷售利潤,則就可適當(dāng)融資降低自有資金壓力,此因素為影響成本的敏感性因素。
6.營銷成本。主要由廣告成本、推廣成本、售樓處、樣板房裝修等成本構(gòu)成。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的內(nèi)容主要有以下幾個方面:
1.項目策劃階段。主要是尋找項目、市場調(diào)查和投資評估的成本核算與管理。
2.項目設(shè)計階段。在這個階段要編制成本計劃和工作流程圖,掌握工程費用變化的環(huán)境,及時掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費標(biāo)準(zhǔn)的變化。并進行預(yù)測和分析,嚴格控制設(shè)計變更。
3.施工階段。這個階段要落實好管理人員各自的職能任務(wù),詳細進行工程計量,復(fù)合工程付款賬單,嚴格經(jīng)費簽證,做好工程施工記錄,并定期進行工程費用超支分析,提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。
4.項目銷售階段。這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下,房地產(chǎn)銷售費用為房地產(chǎn)銷售價格的2-4%,費用數(shù)額大,對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。
5.技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。在工程施工中,進行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新,包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運用,對于企業(yè)在市場經(jīng)濟的競爭中取得有利地位非常重要。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理存在的問題
(一)缺乏成本管理人才
許多企業(yè)缺乏具有理論知識、實踐經(jīng)驗及成本管理經(jīng)驗的復(fù)合型人才,而面對成本控制發(fā)展需要,一些成本管理人員又沒有及時充實成本管理的新知識、新經(jīng)驗、新技術(shù)。由于成本管理人員的意識不強,缺乏法律意識、責(zé)任意識和合同觀念,最終導(dǎo)致成本控制責(zé)任不落實,工作不到位,無法實施切實有效的成本控制措施。
(二)制度不健全,分工不合理
目前,我國的房地產(chǎn)施工企業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象,即在項目內(nèi)部,搞技術(shù)的只負責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,搞工程的只負責(zé)施工生產(chǎn)和工程進度,搞材料的只負責(zé)材料的采購及進場點驗工作。這樣表面上看來職責(zé)清晰,分工明確,但實際上經(jīng)常會造成一些不必要的浪費。
(三)缺乏完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的