近日，記者接到站前路一宗1100平方米二樓商業(yè)交易的業(yè)主方報(bào)料，該商業(yè)大場(chǎng)于2012年6月簽約出售，交易價(jià)是1.5萬元/m2，遞件完稅時(shí)雙方只報(bào)1萬元/m2，但地稅評(píng)估價(jià)為2.2萬元/m2，之后雙方分別提起訴訟，經(jīng)過一審、二審，法院最終依然維持雙方履行合同的決定，為此買方申請(qǐng)執(zhí)行判決遞件過戶，今年8月地稅評(píng)估價(jià)格居然飆升到5.6萬多元/m2，按此評(píng)估價(jià)計(jì)算，業(yè)主方承擔(dān)的土地增值稅已超過該交易真實(shí)價(jià)格。
記者向此筆交易的買方進(jìn)行求證，該公司人士證實(shí)該筆交易真實(shí)價(jià)格的確是1.5萬元/m2，雙方對(duì)交易價(jià)格無異議，卻對(duì)稅局先后兩次差異巨大的評(píng)估價(jià)覺得“難以接受”，雙方希望按照第一次的地稅評(píng)估價(jià)2.2萬元/m2進(jìn)行完稅過戶，這筆發(fā)生在兩年前的交易不應(yīng)該適用最新的評(píng)估價(jià)，而且考慮到該商鋪面積較大、目前空置以及位處二樓的事實(shí)，該商鋪的市場(chǎng)價(jià)也不大可能到5.6萬元/m2。為此，買方已于8月27日向地稅部門提出存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理申請(qǐng)表，截至記者發(fā)稿時(shí)，買家尚未收到地稅方面的回復(fù)。
本次“豉油比雞貴”的交易涉及的商鋪在站前路42號(hào)二樓，盈聯(lián)多公司于1995年購買該商鋪，面積1101.8平方米，購入成本9793498元(每平方米價(jià)發(fā)票6000元，裝修收據(jù)3000元)。據(jù)代表盈聯(lián)多公司的廣東啟源律師事務(wù)所律師鄔德介紹，盈聯(lián)多公司是香港某上市公司在深圳設(shè)立的子公司。
爭(zhēng)議緣起：想省稅費(fèi)報(bào)低價(jià)被駁回
據(jù)業(yè)主方介紹，站前路42號(hào)二樓購入后一直用于出租，至出售前為止每月租金約為8萬元，折合每平方米月租為79元左右。后來，該公司為處理資產(chǎn)，決定出售站前路42號(hào)。聯(lián)鴻公司與盈聯(lián)多公司于2012年6月7日簽訂《房屋買賣合同》，約定15000元/m2，總價(jià)1652多萬元，各付各稅，2012年7月31日前完成交易過戶。當(dāng)時(shí)在中介代理人“指點(diǎn)”下，為減輕稅費(fèi)，雙方于7月14日簽訂一份用于辦理網(wǎng)簽的《存量房買賣合同》，該合同約定的總成交價(jià)為1000萬元，7月17日雙方及中介人員到房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽。哪料，荔灣區(qū)地稅評(píng)估出來的價(jià)格比雙方的真實(shí)價(jià)格還要高，核定房屋計(jì)稅價(jià)為22000元/m2。
據(jù)盈聯(lián)多公司測(cè)算，盈聯(lián)多公司按照雙方合同約定15000元/m2計(jì)稅，交易稅費(fèi)為310多萬元；若按照稅務(wù)部門核定22000元/m2計(jì)稅，交易稅費(fèi)為近700萬元，多交稅費(fèi)將近390萬元。
纏訟兩年：評(píng)估價(jià)翻倍稅費(fèi)貴過鋪價(jià)
據(jù)盈聯(lián)多公司代表律師鄔德介紹，評(píng)估價(jià)從1.5萬元/m2飆升到2.2萬元/m2后，雙方曾一度希望撤銷交易，用拍賣的方式來解決過戶問題，不過由于拍賣會(huì)產(chǎn)生5%的傭金，雙方對(duì)增加的費(fèi)用談不攏，故此一直未能就稅費(fèi)爭(zhēng)議找到解決方案。隨后聯(lián)鴻公司起訴要求盈聯(lián)多履行合同并支付違約金，盈聯(lián)多公司反訴聯(lián)鴻公司希望解除合同。2012年底荔灣區(qū)人民法院一審判決公布，合同應(yīng)繼續(xù)履行且業(yè)主方需支付違約金，隨后盈聯(lián)多公司不服一審判決而提起上訴，今年5月法院公布二審判決結(jié)果，除了違約金計(jì)算方式有所改變外，維持一審判決。今年8月，聯(lián)鴻公司向法院申請(qǐng)執(zhí)行生效判決，單方辦理房屋的過戶手續(xù)，地稅部門核定房屋計(jì)稅價(jià)格為56839.59元/m2，完稅的價(jià)款核定為6262多萬元。據(jù)記者了解，本次交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)最重一項(xiàng)是由業(yè)主承擔(dān)的土地增值稅，按土地增值稅4級(jí)累進(jìn)稅率計(jì)算，增值額在200%以上，適用稅率為60%。這樣的話，本次交易應(yīng)納土地增值稅就達(dá)2422萬元，比交易價(jià)1652多萬元還高。
鄔德律師認(rèn)為，本次交易若按照稅務(wù)部門核定的價(jià)格完稅，將導(dǎo)致盈聯(lián)多公司及聯(lián)鴻公司