制圖：宋嵩
下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例 放寬轉(zhuǎn)賣二套房營業(yè)稅免征期限
樓市“組合拳” 促市場健康發(fā)展(政策解讀)
繼3月27日國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)通知優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，30日央行[微博]聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例。同日財(cái)政部也聯(lián)合國[微博]稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣二套房營業(yè)稅免征期限。
專家指出，多個(gè)宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺(tái)樓市新政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。
支持居民改善性住房，讓房地產(chǎn)金融市場回歸正常化
王凌在北京一家事業(yè)單位工作。最近他一直在看房，想把家里的一套商品房“升級(jí)”，因?yàn)楹⒆玉R上要出生了，得換個(gè)大點(diǎn)面積的房子，而且也希望離妻子單位近點(diǎn)?！艾F(xiàn)在二套房首付比例降低了，壓力小了不少。”
“此次政策調(diào)整也是落實(shí)今年《政府工作報(bào)告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要舉措。隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。自去年以來，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房價(jià)有所回落，雖然去年9月30日已對房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。此次調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，有利于釋放改善性住房需求，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/span>民生銀行(9.90, 0.11, 1.12%)首席研究員溫彬說。
此次政策調(diào)整更是向正?；貧w?！皬膰H上來看，個(gè)人住房貸款最低首付比例一般在20%—30%左右，且有些發(fā)達(dá)國家可以通過要求購買抵押按揭保險(xiǎn)，來實(shí)施相對較低的最低首付款比例?！?/span>中國銀行(4.48, 0.02, 0.45%)國際金融研究所副所長宗良說，“在政策調(diào)整前，我國第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%，在國際上也處于合理水平。而二套房最低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對較高水平，偏于嚴(yán)厲，存在一定的下調(diào)空間。以前實(shí)施過于嚴(yán)格的房貸政策是為了抑制房地產(chǎn)過熱，適應(yīng)當(dāng)時(shí)控制房價(jià)上漲的需要，而現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化加劇，此前的政策已經(jīng)不適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，對部分家庭改善性購房需求產(chǎn)生了一定抑制，應(yīng)該及時(shí)作出調(diào)整，也是讓房地產(chǎn)金融市場回歸正?；！?/span>
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長白景明認(rèn)為，此次調(diào)整個(gè)人購房營業(yè)稅政策，有利于活躍房地產(chǎn)交易，促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)率的提高，盤活存量房市場，進(jìn)一步滿足居民的住房需求。
“相比于降低購房首付比例，稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負(fù)擔(dān)，減少交易成本?！卑拙懊鹘榻B說，對滿2年的“次新房”減免營業(yè)稅，可以增加二手房市場供給，平抑房價(jià)，讓更多的改善性需求得到滿足。同時(shí)，對普通住房和非普通住房執(zhí)行差別化的稅收政策，有利于多層次房地產(chǎn)市場的發(fā)育，更好地體現(xiàn)稅收公平。
以北京一套市場價(jià)300萬元的3年齡普通住房為例，在政策執(zhí)行前，對外銷售需要繳納營業(yè)稅15萬元，根據(jù)新的政策，這15萬元稅款將全部免掉，給交易雙方帶來實(shí)惠。
白景明認(rèn)為，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，與鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，而住房消費(fèi)也與裝修、家電等行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，因此，對房產(chǎn)交易采取減免稅措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對于穩(wěn)增長關(guān)系重大，也是推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要手段。
適應(yīng)市場化、差異化方向，因地施策
當(dāng)前，從整體上看，我國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求向供求相對平衡轉(zhuǎn)變，進(jìn)入減速換擋