8月25日早間，萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將以10.35億元代價向萬達穩(wěn)升(有限合伙)出讓5個萬達廣場項目公司全部股權。
值得注意的是，這五個萬達廣場包括常德萬達廣場、梅州萬達廣場、三門峽萬達廣場、宜春萬達廣場及鄭州惠濟萬達廣場，正是此前萬達眾籌產(chǎn)品“萬達穩(wěn)賺一號”的眾籌項目。
五個項目目前處于在建狀態(tài)。萬達表示，公司一直積極探求輕資產(chǎn)業(yè)務模式，致力于實現(xiàn)物業(yè)管理的長期穩(wěn)定發(fā)展并避免房地產(chǎn)市場的不確定波動。通過訂立輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，公司認為此乃實現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步。
輕資產(chǎn)協(xié)議
根據(jù)公告，萬達與快錢金融(作為萬達穩(wěn)升的普通合伙人)及萬達穩(wěn)升訂立了輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，萬達將向萬達穩(wěn)升及五項目公司提供建設管理及運營管理服務，用于項目公司萬達廣場項目的建設和運營；及向萬達穩(wěn)升及項目公司授予若干知識產(chǎn)權許可。
萬達穩(wěn)升將以各合伙人繳納的出資向項目公司提供資金用于其萬達廣場項目的開發(fā)建設。觀點地產(chǎn)新媒體于公告中了解，五個萬達廣場項目公司凈資產(chǎn)賬面值為約10億元，總收購代價為10.35億元。此次股權轉讓代價是在參考五個項目公司凈資產(chǎn)賬面值，以及按6%年化率計算的萬達已于各項目公司前期投資的資金占用費。
萬達穩(wěn)升將于2015年8月31日之前以現(xiàn)金方式向萬達支付全部代價，并負責項目公司的后續(xù)投資資金需求，以上5個項目的總投資約為47.5億元。
萬達表示，項目公司被轉讓予萬達穩(wěn)升后，將成為萬達穩(wěn)升的全資附屬公司。然而，根據(jù)香港財務報告準則，項目公司仍將作為萬達的附屬公司于萬達的經(jīng)審核綜合賬目中入賬及合并。
根據(jù)輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，萬達對項目公司的建設管理和運營管理擁有絕對、排他和不可撤銷的權利；且有權任命項目公司的所有董事和高級管理人員(法定代表人除外).
據(jù)悉，輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議的期限為七年。萬達穩(wěn)升可以在輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議期限內(nèi)通過以下方式轉讓其在項目公司的權益：包括自輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議生效日期起滿三年后，將該等資產(chǎn)通過REITs或其他方式上市；向萬達集團或其指定的第三方轉讓；或向其他第三方轉讓。
此次輕資產(chǎn)合作或可看作是其眾籌的“續(xù)集”，而收益方面，萬達將與有限合伙萬達穩(wěn)升三七開。
眾籌“續(xù)集”
需要指出的是，萬達此前于6月12日發(fā)行的穩(wěn)賺1號一期已經(jīng)募得50億元，并分別投向上述五個項目的開發(fā)建設。該項目最高投資期亦為7年，投資者可以享受萬達廣場凈物業(yè)收入及資產(chǎn)升值雙重收益，預期合計年化收益率達12%以上。
盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司總裁李萬明對觀點地產(chǎn)新媒體分析指，此前的眾籌與是次出售項目股權予有限合伙，有兩種聯(lián)系的可能。
一是前次眾籌所得資金將以有限合伙的方式匯集，類似于建立一個契約基金；另一種可能則是，萬達穩(wěn)升以有限合伙身份來購買眾籌投資的份額，該等份額日后可以通過交易所掛牌交易。
“有限合伙的架構沒有披露，不知道是否設置優(yōu)先劣后級別以保證投資者收益。中國商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是，租金收益是否穩(wěn)定，是否能夠滿足投資人要求?！?/span>
而關于眾籌“續(xù)集”各方收益的分成，萬達于公告中稱，考慮到集團提供的建設管理及運營管理服務以及集團授予的若干知識產(chǎn)權，萬達將自相關萬達廣場開業(yè)后收取項目公司每年凈物業(yè)收入的30%作為對價。凈物業(yè)收入指項目公司運營產(chǎn)生的毛物業(yè)收入扣除合理費用及成本后的收入。
萬達同時表示，為保證投資者收益，該輕資產(chǎn)協(xié)議將包含相關保底條款。若萬達穩(wěn)升
任一年享有的項目公司凈物業(yè)收議將包含相關保底款產(chǎn)合作框架協(xié)議中規(guī)定的當年的投資回報，萬達將以分得的凈物業(yè)收入為限，提高向萬達穩(wěn)升的分成比例。
公告指，該等調(diào)整機制將自輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議生效日期起七年屆滿后結束。若隨后每年萬達穩(wěn)升收取的項目公司凈物業(yè)收入的70%分成超過投資額年化收益的7.5%，萬達穩(wěn)升將以超過投資額年化收益7.5%的部分，提高向萬達的分成比例。
觀點地產(chǎn)新媒體另悉，根據(jù)萬達過往的業(yè)務經(jīng)驗和項目管理經(jīng)驗，以及公司所掌握的市場類似物業(yè)收益率，該輕資產(chǎn)框架協(xié)議規(guī)定，萬達2015-2021年7年內(nèi)輕資產(chǎn)收益分別為為0、3000.19萬元、1.49億元、1.51億元、1.76億元和1.86億元。