8月開始，北京市的租金水平持續(xù)同比下降。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，2020年2-4月，由于疫情影響租賃交易，導(dǎo)致租金水平持續(xù)環(huán)比下降，5月租賃市場(chǎng)交易出現(xiàn)高峰，價(jià)格有所回升。6月由于疫情反復(fù)，交易量再度下滑，價(jià)格環(huán)比變化不大，但仍然明顯低于去年同期。
自如在回應(yīng)中，也給出了類似的解釋，“進(jìn)入2020年以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)和疫情不確定因素，以及城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等因素影響，房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的變化，特別是個(gè)別房屋出現(xiàn)委托價(jià)格與租賃價(jià)格倒掛的趨勢(shì)?！?/span>
在價(jià)格調(diào)整之前，房源空置的現(xiàn)象已經(jīng)較為普遍。石景山區(qū)五棵松某小區(qū)業(yè)主向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年春節(jié)后，他的一個(gè)兩居室房源空置了3個(gè)月之久。經(jīng)過(guò)和自如的協(xié)商，他將月租金下調(diào)了800元，才在今年5月末把房子租出。
“租賃市場(chǎng)的活躍度與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，雖然各大企業(yè)都在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但受疫情影響，企業(yè)“縮編人力、降低成本”呈常態(tài)，這也導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的活躍度并不高漲。
高價(jià)擴(kuò)張之痛
景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，相比于疫情帶來(lái)的短期影響，自如高價(jià)拿房、重新裝修帶來(lái)的“重成本”，也是導(dǎo)致自如不得不降價(jià)的原因。
自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”后，租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，一批大型租賃管理機(jī)構(gòu)也隨之崛起。2017年到2018年，在高速的規(guī)模擴(kuò)張中，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，一些機(jī)構(gòu)開始高價(jià)爭(zhēng)搶房源。
“最瘋狂的時(shí)候是2018年的7、8月份?！焙皶熛?/span>21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，自如、蛋殼等機(jī)構(gòu)以高出市場(chǎng)價(jià)格的水平爭(zhēng)奪房源，自身的成本也大大提高。
朱宏宇（化名）的一套兩居室位于北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)光南路小區(qū)，2014年，他曾與自如簽訂一份4年的委托協(xié)議，當(dāng)時(shí)的委托價(jià)格不到5000元/月。2018年，朱宏宇與自如簽訂了一份新的兩年委托協(xié)議，委托價(jià)格超過(guò)8000元/月。而當(dāng)時(shí)同小區(qū)業(yè)主自行出租同戶型房源的價(jià)格在7500元/月左右。
與此同時(shí)，提出“品質(zhì)租房”的自如，還會(huì)對(duì)房子進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化裝修”。朱宏宇向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，最初委托時(shí)，房間里的家具家電雖然稍顯陳舊，但完全不影響正常使用。自如以“標(biāo)準(zhǔn)化”為由，對(duì)房間里的空調(diào)、冰箱進(jìn)行更換，同時(shí)幾乎將整套家具換掉。
胡景暉認(rèn)為，這一系列操作使自如的成本變“重”，其租金水平必須不斷上漲，才能覆蓋這些成本?！霸诤芏嚅L(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的財(cái)務(wù)模型中，默認(rèn)租金水平每年上漲10%左右?！?/span>
實(shí)際上，對(duì)房源精裝修后進(jìn)行出租，疊加運(yùn)營(yíng)商的品牌效應(yīng)，本身就有助于提高價(jià)格。不少房主反映，在自如經(jīng)手后，房屋的對(duì)外出租價(jià)格要比之前高出數(shù)百元至上千元不等。
但總體來(lái)看，市場(chǎng)的走向似乎并不支撐這種持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月，2020年6月為84.4元/平方米/月，八年半的時(shí)間里，租金上漲了64.7%。這期間，北京經(jīng)歷了兩次租金快速上漲的階段。一是2013年，二是2016年-2018年，月均租金的同比增長(zhǎng)率都超過(guò)10%。但從2019年8月至今，北京的租金水平一直同比負(fù)增長(zhǎng)。