上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，各個(gè)地方的樓市都在降溫。從7月以來各地的調(diào)控手段來看，調(diào)控主要以堵漏洞為主，例如對(duì)假離婚、人才落戶、社保年限等問題加以限制，這也是在補(bǔ)足原先的漏洞和短板，確保政策實(shí)施的力度。
“調(diào)控政策出來以后，成交量會(huì)有所收縮，但會(huì)是一個(gè)逐漸收縮的長(zhǎng)期過程，不排除會(huì)有繼續(xù)打補(bǔ)丁的可能性，希望通過溫和的回調(diào)來防止炒樓的投機(jī)行為，從而防止使用高杠桿的投機(jī)客造成房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)?！北R文曦表示。
房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定大趨勢(shì)不變
就房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，中央高層和相關(guān)部委近期連續(xù)召開三場(chǎng)會(huì)議，三度重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題。這三場(chǎng)會(huì)議涉及至少央行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等六大部委，以及十幾個(gè)熱點(diǎn)城市和多家大型房地產(chǎn)企業(yè)。
在地方層面，自7月以來，包括東莞、寧波、深圳、南京等多個(gè)城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策。近半個(gè)月內(nèi)，熱點(diǎn)城市出臺(tái)的約束性調(diào)控政策十分密集，包括杭州、無錫、沈陽(yáng)、常州、銀川等多個(gè)城市均出臺(tái)樓市收緊政策。
例如此輪進(jìn)入調(diào)控之列的東莞、常州等不少城市，2020年上半年土地市場(chǎng)熱度較高，土拍成交溢價(jià)率持續(xù)上行。綜合多家券商對(duì)主流房企的跟蹤數(shù)據(jù)來看，目前庫(kù)存處于歷史較低水平，補(bǔ)庫(kù)存需求強(qiáng)烈，在上半年融資趨松環(huán)境下，房企積極拿地推動(dòng)凈負(fù)債率有所回升。
華創(chuàng)證券的研究報(bào)告顯示，上半年，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率87.9%，較2019年末增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線房企凈負(fù)債率為64.9%，較2019年末增加8.3個(gè)百分點(diǎn)；二線房企凈負(fù)債率為121.9%，較2019年末增加4.2個(gè)百分點(diǎn)；三線房企凈負(fù)債率為91.9%，較2019年末增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。
8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)”，傳達(dá)了重點(diǎn)房企融資新規(guī)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。“三條紅線”政策也引發(fā)諸多房企關(guān)注。
深圳一家TOP5的房企負(fù)責(zé)人士向第一財(cái)經(jīng)記者直言，基于去杠桿的融資大背景及地產(chǎn)調(diào)控精細(xì)化的大趨勢(shì)，考慮到公司目前項(xiàng)目一方面整體去庫(kù)存力度可觀；另一方面，在熱點(diǎn)城市和三四線城市的去庫(kù)存分化嚴(yán)重?！昂罄m(xù)我們還是會(huì)去拿地，但是我們盡量會(huì)挑選比較有前景的城市和投資回報(bào)率比較好的項(xiàng)目，不會(huì)為了土儲(chǔ)規(guī)模擴(kuò)張去到三四線，現(xiàn)金為王?！?/span>
“‘三條紅線’背景下，更關(guān)注經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流指標(biāo)應(yīng)該是不少房企的共同選擇，不排除房企出售部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)以緩解現(xiàn)金流緊張?！眳穷＠m(xù)稱。
總體上看，在持續(xù)收緊的樓市調(diào)控政策之下，8月全國(guó)樓市整體仍保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀稱， 8月份，初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，從全國(guó)70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，8月新建住宅有59個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，這與2019年三季度最高點(diǎn)持平；二手房70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，上漲城市47個(gè)，與2019年7月持平。
盧文曦認(rèn)為，8月的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅雖然有所下降，但很多地區(qū)依舊維持了環(huán)比上漲的趨勢(shì)。很多城市加入調(diào)控升級(jí)的行列，主要還是防止市場(chǎng)出現(xiàn)過熱狀態(tài)。七八月份淡季不淡，樓市的情緒高漲，成交基數(shù)被推高。而“金九銀十”本身就是樓市較熱的傳統(tǒng)銷售期，政府也希望通過這些政策來表明對(duì)市場(chǎng)過熱的管控態(tài)度，防止非理性的行為表現(xiàn)。
張波說，由于購(gòu)房者對(duì)于后市依然持樂觀態(tài)度，只要限購(gòu)以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定的大態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。另外，近期從金融側(cè)加大對(duì)房企的“三道紅線”的負(fù)債控制，9月樓市房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)增多，在拉動(dòng)銷量提升的同時(shí)，也能保持房?jī)r(jià)的整體平穩(wěn)。