寓運(yùn)營(yíng)的核心是，為業(yè)務(wù)主端提供資產(chǎn)管理、房屋托管等服務(wù)，給客戶提供租房服務(wù)。長(zhǎng)租公寓將大量存量房進(jìn)行整體出租，通過(guò)品牌化運(yùn)營(yíng)，向年輕人販賣(mài)一種更有品質(zhì)的居住和生活方式。從邏輯上來(lái)講，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是成立的。
然而，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式卻倍受質(zhì)疑，這主要有兩方面的原因。
為什么那么多長(zhǎng)租公寓爆雷？
長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式非常重。收房、裝修、家居是長(zhǎng)租公寓的三大硬性成本支出。
相比傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)租公寓要將房屋進(jìn)行統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化裝修及改造。收房成本和裝修、家居都是硬性成本支出，只有形成一定量級(jí)的規(guī)?；\(yùn)營(yíng)后才有盈利空間，因此在實(shí)現(xiàn)盈利前，需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定投入，須有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備。
隨著管理房源數(shù)量的增多，裝修和房屋家成本、進(jìn)度管理都會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重要影響，一旦現(xiàn)金流吃緊，將會(huì)影響到公司發(fā)展的可持續(xù)性
前幾年，長(zhǎng)租公寓賽道競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶奪市場(chǎng)份額，長(zhǎng)租公寓企業(yè)采取“高收低租”的競(jìng)爭(zhēng)方式，用高于市場(chǎng)行情的價(jià)格從房主處收房以搶占市場(chǎng)份額，之后再以低于市場(chǎng)行情的價(jià)格出租給租戶，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓進(jìn)一步的虧損。
另外，租房市場(chǎng)也存在淡旺季，淡季的長(zhǎng)租公寓的入住率降低，收入減少的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)成本增加。
隨著“租購(gòu)并舉”等政策相繼出臺(tái)，“金融+長(zhǎng)租公寓”的“租金貸”在蛋殼等長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用。“租金貸”模式，主要是承租人與中介機(jī)構(gòu)簽訂房屋租賃合同的同時(shí)，在與中介結(jié)構(gòu)合作的金融平臺(tái)辦理租金貸款業(yè)務(wù)。
這里需要注意的是，合同簽訂后，金融平臺(tái)一次性墊付承租人所有資金，這筆錢(qián)會(huì)直接進(jìn)入中介機(jī)構(gòu)的賬戶，之后承租人根據(jù)合同約定，按月或按季度向金融平臺(tái)還款。同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)在向業(yè)主支付租金時(shí)采用按月支付的分期付款方式。
需要注意的是，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一部分資金沉淀，沉淀的這部分資金可以由中介機(jī)構(gòu)用于擴(kuò)展房源、裝修或者配置家居，也可以去購(gòu)買(mǎi)理財(cái)、投資，也就是說(shuō)這筆沉底資金中介機(jī)構(gòu)可以自由支配。
蛋殼公寓在招股書(shū)信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)處于比較高的水平。
一旦出現(xiàn)房屋空置率激增，出租率大幅下降的情況，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的情況，中介機(jī)構(gòu)無(wú)法按時(shí)支付業(yè)主房租，業(yè)主驅(qū)趕租客，“租金貸”的模式就變得不可控，進(jìn)而導(dǎo)致爆雷。
長(zhǎng)租公寓靠什么盈利？
當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓的收入主要來(lái)源于房租和服務(wù)費(fèi)。
長(zhǎng)租公寓房租收益，主要是賺取“差價(jià)”。因此，長(zhǎng)租公寓房源擴(kuò)張時(shí)，需要考慮拿房成本，這決定了未來(lái)房屋出租的價(jià)格和收益率。拿房成本越低，盈利空間就越大。
當(dāng)然，房屋出租價(jià)格是否合理也很關(guān)鍵。地理位置和房租價(jià)格是決定“租房”最關(guān)鍵要素。通常情況下，租客希望租房所在最好臨近地鐵站、公交站，路上通勤時(shí)間控制在一小時(shí)之內(nèi)。
交通和生活便利地方，拿房成本必然也高，因此如果純粹靠房租差價(jià)，盈利空間相對(duì)受限。
服務(wù)費(fèi)用是長(zhǎng)租公寓的另一項(xiàng)收入來(lái)源。以自如為例，租客租住自如時(shí)，需要支付一定的服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)包含雙周一次的免費(fèi)保潔、家電器的維修、網(wǎng)絡(luò)寬帶服務(wù)等
相比房屋差價(jià)，服務(wù)具備更大的商業(yè)價(jià)值想象空間。登錄自如App會(huì)發(fā)現(xiàn)，自如的保潔、搬家、家修等服務(wù)已開(kāi)始市場(chǎng)化運(yùn)作。
以自如保潔服務(wù)為例，自如保潔有：日常保潔、深度保潔、新居開(kāi)荒等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。服