工方法、環(huán)境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關系的協(xié)調處理能 力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢姡康禺a企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應 注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。下面，我就房地產企業(yè)開發(fā)項目管理問題結 合我公司新近開發(fā)的僑寧公寓項目的運作管理實 踐，談幾點心得體會，與同行門商討共勉：我先介紹一下僑寧公寓項目的工程概況：總 建筑面積約１８５００平方米，地上共 １２層，地下負 一層，地面上一至二層為裙樓（裙樓是一整體），上部是分開的兩幢板式塔樓。樁基礎，全現(xiàn)澆框架 結構。

１　　合作伙伴選擇成功與否是項目管理成敗的基礎

設計院、監(jiān)理公司、總承包施工企業(yè)、材料供 應商、物業(yè)管理公司……項目管理過程中會有很多合作伙伴，這些合作伙伴初始選擇的主動權在開發(fā)企業(yè)。若選擇不當，合作的過程中發(fā)現(xiàn)不理想，這時，開發(fā)公司就處在了被動地位。當然，開發(fā)公司與合作方都有相關的合同條款約束。但是，一旦問題出現(xiàn)，損失賠償有限，商場如戰(zhàn)場，時間耽擱，機遇錯過或聲譽受影響，隱型損失往往無法 用金錢來估算。在僑寧公寓項目的實施過程中，我們在挑選合作伙伴前，對該項目參加報名單位的資格先預審，從企業(yè)資質、規(guī)模、業(yè)績、信譽等方 面綜合考察，選出符合我公司要求的對象，再通過招標過程或“貨比三家”的形式，針對不同項目的不同特點，確定合作伙伴時采用不同的思路，強調“性價比”。僑寧公寓樓盤地理位置處于城市主干道邊，且位于四叉路口，占地較小，先天條件不可 能定位為高檔樓盤?；谝陨显颍緦嵤虑笫堑貙⒃摌潜P定位為中高檔。在項目有明確的定位后，雖不追求最好，但要確保品質。實踐證明，該項目的合作伙伴選擇較為成功，質量得到了保證，價格也較為適中，造價控制得較好。

２　　項目前期是整個項目投資造價控制的重點

項目前期設計階段，經濟與技術相結合可以取得令人滿意的經濟效果。在這個階段，若公司實力不足，甚至可借助外部力量，請業(yè)內的專家來幫助決策，花小錢辦大事往往會取得事半功倍的效果。因為設計階段對整個項目建設成本的影響在７０％以上，決定了該項目開發(fā)的質量與成敗。很多理論雖然闡述非常清楚，但在實際操作中往往不是如此。許多開發(fā)公司雖明白這個道理，但過多注重的是項目的資本運作，項目的開發(fā)周期，強調的 是加快建設速度，盡可能地壓縮建設周期，這樣就 可以盡快銷售，實現(xiàn)資金回籠。其實項目前期多投入些精力，會取得較好的經濟效益。建筑方案、結 構類型、電氣、暖通等各個分項均有文章可做，都應認真對待，組織論證，不斷改進與修正，而不應 輕視此過程。在我們僑寧公寓項目樁基礎的設計中，設計院原建議采用鉆孔灌注樁，樁長４２米，入巖。在方案論證時，我公司建議采用擠擴多支盤的新工藝。該工藝在南京地區(qū)用的很少，且僑寧公寓項目對沉降的均勻性、沉降量均要求很高。設計院通過多種渠道收集該種樁技術的詳細資料，仔細驗算，并在試樁施工中采用了原設計及新工藝兩種方案。通過試樁，兩種方案均滿足設計要求。后在工程樁施工中采用了擠擴多支盤樁。目前該項目已建成并交付使用，地下室未出現(xiàn)明顯裂縫，無一處滲水，樓的沉降也已穩(wěn)定，總沉降量只有４毫 米。采用新工藝后，樁基礎部分的總投資較原方案 節(jié)約了３０％，經濟效益十分顯著。

３　　 高度重視招標過程，作為項目管理的一個重要手段招標過程中應全過程重

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