現(xiàn)在有不少的房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的問題。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、開發(fā)大環(huán)境很好，但項目小環(huán)境問題不少；
2、項目定位難度較大，方案反復作多次，一是項目投資人不滿意，二是與城市總體規(guī)劃沖突；
3、有的項目建好以后市場不能接收。
究其原因是開發(fā)商對擬開發(fā)地塊研究不夠造成的。項目可行性論證創(chuàng)造的知識與信息量在整個項目運作中占有相當大的比重。經(jīng)過廣泛的調(diào)研，能夠立項的項目僅占所有考察項目的5%以下，經(jīng)過調(diào)研，絕大多數(shù)項目將被取消。而能夠決定項目是否立項的關鍵性文件就是“項目可行性論證相關報告”，項目可行性性論證相關報告與項目總結報告并稱為項目知識與信息的兩大倉庫，對組織知識庫的擴大與充實具有重大意義?？尚行哉撟C階段在時間維上對應于項目全過程中的規(guī)劃階段，在邏輯維上對應于項目全過程中的問題提出、建立評價指標體系以及項目分析三個階段。項目可行性論證相關報告根據(jù)提供對象的不同，可分為項目可行性研究報告、項目評估報告、商業(yè)計劃書、投資價值分析報告等幾類。
二、項目可行性研究
項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。根據(jù)項目的大小與不同類型，從淺到深，項目可行性研究包括一般機會研究、特定機會研究、方安策劃、初步可行性研究和詳細可行性研究幾大塊。
1、一般機會研究 鑒別與發(fā)展投資機會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發(fā)展方向和投資領域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。
2、特定項目機會研究 主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢分析、論證結論。以項項目建議書的形式出據(jù)項目相關者。
3、方案策劃 根據(jù)項目的目標與功能要求，進行總體規(guī)劃與設計。作為可行性研究的前提與實施的依據(jù)。主要包括功能與目標分析，有總目標、分目標、技術指標、經(jīng)濟指標、環(huán)境指標等指標；總體方案設想，有概念創(chuàng)新、方案設想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標等內(nèi)容；各部分功能設計，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術、經(jīng)濟、環(huán)境、風險、周期比較、確定一到兩個方案進一步研究與論證等內(nèi)容。
4、初步可行性研究 對項目進行初步的論證和估計，分析前途、關鍵技術或管理與制度問題、相關研究與工作確定?；卮鸨匾?、時間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風險等問題。主要包括市場與生產(chǎn)能力，有市場預測、經(jīng)營渠道、價格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設與運行過程的資源需求；選址，有地點選擇、場地選擇等內(nèi)容；項目總設計，主要有規(guī)劃、工藝、設備、土建、技術、進度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟性、技術性、環(huán)境結論等內(nèi)容。
5、詳細可行性研究 在決策前對項目有關的工程、技術、經(jīng)濟、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對各種可能的建設方案和技術與工程方案進行充分的比較論證，對項目完成后的經(jīng)濟效益、國民經(jīng)濟和社會效益進行預測和評價，是項目評估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預測；項目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術經(jīng)濟分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設施、燃料、人員、技術、裝備等內(nèi)容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內(nèi)容；設計方案，主要有范圍、方法、進度、工作量等內(nèi)容；組織建設方案，主要有機構設置、人員招募與培訓等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會及經(jīng)濟效果評價；環(huán)境評價，主要有保護、影響等內(nèi)容。
三、項目評估
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