市場經(jīng)濟(jì)需要完備的"游戲規(guī)則"，目前房地產(chǎn)開發(fā)市場游戲規(guī)則先天不足，缺乏有效的市場規(guī)范，市場參與資格不具有平等性，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。
如何制定一個(gè)好的標(biāo)準(zhǔn)，真正體現(xiàn)"
"公開"、"公正"、"公平"的原則，是我們需要認(rèn)真研究的課題。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)評標(biāo)工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，目前存在的問題主要有以下幾點(diǎn)：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評標(biāo)指導(dǎo)思想存在偏差
房地產(chǎn)開發(fā)必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益相統(tǒng)一的原則。從我國部分省市現(xiàn)行的評標(biāo)細(xì)則規(guī)定來看，貫穿了經(jīng)濟(jì)利益至上的原則，忽略了社會效益，致使目前評標(biāo)規(guī)定的投標(biāo)標(biāo)價(jià)分值所占比例過高，占總分值的70％，而此項(xiàng)最高標(biāo)價(jià)與次之者的所得分值又相差懸殊，往往靠標(biāo)價(jià)一項(xiàng)指標(biāo)即可決定項(xiàng)目歸屬，其他方面較好者難以脫穎而出。從當(dāng)初政府為城市建設(shè)拓寬融資渠道的初衷看，無疑是好的。但實(shí)施的結(jié)果卻助長了某些開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到中標(biāo)撈取項(xiàng)目的目的，往往脫離企業(yè)本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、無視項(xiàng)目本身應(yīng)有的市場價(jià)值大幅度提高投標(biāo)標(biāo)價(jià)，故意搞不正當(dāng)競爭排擠對手。而一旦中標(biāo)，又千方百計(jì)托關(guān)系以各種名義少交、緩交中標(biāo)價(jià)款。時(shí)間一長，中標(biāo)價(jià)款不能及時(shí)足額收取，政府當(dāng)初的美好初衷亦化為泡影。另一不良后果就是因中標(biāo)價(jià)款不能按時(shí)繳納，項(xiàng)目開發(fā)所必需的法定手續(xù)也不能及時(shí)辦理，前期工作長期拖延，延緩了舊城改造的速度。比如，山東膠州市1998年某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)項(xiàng)目的中標(biāo)企業(yè)由于這個(gè)原因，項(xiàng)目的拆遷工作拖后了近一年，給有關(guān)部門工作造成了被動局面。
評標(biāo)指標(biāo)體系不完整，忽視量化考核
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)評價(jià)指標(biāo)中，除投標(biāo)標(biāo)價(jià)外，對企業(yè)整體素質(zhì)及社會形象的考核就是重要內(nèi)容。目前我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場品牌競爭不明顯。有的開發(fā)企業(yè)名稱甚至被消費(fèi)者混淆，企業(yè)整體素質(zhì)良莠不齊，優(yōu)劣分界線模糊。房地產(chǎn)開發(fā)活動具有復(fù)雜性，不僅需要開發(fā)商具有戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)同具有市場分析與推廣、投資決策、城市規(guī)劃、法律法規(guī)及政策、經(jīng)濟(jì)合同、建設(shè)設(shè)計(jì)、財(cái)政金融、風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。大多數(shù)開發(fā)商不可能有足夠的經(jīng)驗(yàn)和技能來處理開發(fā)過程中遇到的各種問題。而作為開發(fā)商智囊團(tuán)的各類建筑、房地產(chǎn)、營銷策劃和物業(yè)管理等專業(yè)技術(shù)人才匱乏；投標(biāo)者對所投標(biāo)項(xiàng)目往往缺少周密安排，僅看到其盈利的一面，對房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)性認(rèn)識不足。
企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額度大，動輒上千萬元，一個(gè)企業(yè)的自有資金難以解決，企業(yè)決策者融資水平的高低往往就成了項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。而企業(yè)決策者融資水平恰恰又難以量化考核?，F(xiàn)階段部分城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資手段較單一，僅僅依靠自有資金、銀行貸款及房屋預(yù)售款等來籌集項(xiàng)目開發(fā)所需資金。受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，加上政府有關(guān)部門監(jiān)管力度不夠，企業(yè)弄虛作假現(xiàn)象嚴(yán)重，即便會計(jì)師事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告，也真假難辨，可信度大打折扣。如何在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招評標(biāo)中確定一個(gè)公正的指標(biāo)來考核企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就成為難題之一。
開發(fā)業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歷年的開發(fā)工作量大小及質(zhì)量如何，是衡量開發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)高低和社會形象優(yōu)劣的重要指標(biāo)。目前部分省市開發(fā)管理部門對投標(biāo)者以往的開發(fā)業(yè)績，除開發(fā)工作量大小可以憑月統(tǒng)計(jì)報(bào)表來評價(jià)外，其他包括建筑工程質(zhì)量、配套設(shè)施質(zhì)量及用戶意見等均缺少詳細(xì)完整的考核記錄。特別是目前我國少數(shù)地區(qū)辦公自動化水平較低，對城市建設(shè)各方面信息還不能通過網(wǎng)絡(luò)達(dá)到共享。招評標(biāo)中僅憑投標(biāo)者承諾的配套設(shè)施質(zhì)量等論高低，在以后的開發(fā)過程中缺乏有效跟蹤管理和對合同履行的監(jiān)督以及投標(biāo)信譽(yù)僅憑評標(biāo)印象打分，不具備客
項(xiàng)目經(jīng)理勝任力免費(fèi)測評PMQ上線啦！快來測測你排多少名吧~
http://m.vanceur.cn/pmqhd/index.html
