而且未來(lái)的成長(zhǎng)性也較好；低檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)成長(zhǎng)性和盈利性上得分均是最低，市場(chǎng)吸引力較差。
當(dāng)然，在選擇產(chǎn)品時(shí)，除了對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)吸引力做客觀的定量分析外，還要結(jié)合企業(yè)自身的資源和能力，以及從平衡企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度（比如增加持有型物業(yè)比例）考慮，合理確定產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合。
三、區(qū)域定位
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益規(guī)范、市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛以及市場(chǎng)對(duì)未來(lái)增長(zhǎng)的看好，特別是國(guó)土資源部11號(hào)令（做介紹）在各地相繼實(shí)施，土地交易公開(kāi)化為房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展掃清了最大的障礙。房地產(chǎn)企業(yè)不在受區(qū)域的限制，企業(yè)可以自由選擇進(jìn)入哪個(gè)城市，但同時(shí)，土地招牌掛也是一把雙刃劍，企業(yè)在資源和能力有限的情況下，不可能盲目擴(kuò)張，進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域、哪個(gè)城市，已成為企業(yè)一項(xiàng)重要的戰(zhàn)略選擇。
圖7：2003年?yáng)|、中、西部房地產(chǎn)銷售額對(duì)比
資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒
從區(qū)域看（如圖7所示），我國(guó)目前形成了長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域，三大都市圈所轄城市眾多，既構(gòu)成了當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心也是我國(guó)城市建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的核心區(qū)域。
就房地產(chǎn)市場(chǎng)份額講，三大經(jīng)濟(jì)圈所在的東部地區(qū)所占比例接近80%，足見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性；從各主要城市房地產(chǎn)銷售額來(lái)看（如圖8），各城市差異很大，因此，進(jìn)行區(qū)域和城市定位對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的戰(zhàn)略決策尤為重要。
圖8：2003年各城市商品房銷售額排序
資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒
根據(jù)新華信正略鈞策正略鈞策多年房地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于城市定位可以用新華信正略鈞策正略鈞策區(qū)域定位評(píng)價(jià)體系進(jìn)行選擇（如圖9所示）。通過(guò)對(duì)區(qū)域定位評(píng)價(jià)的各個(gè)指標(biāo)設(shè)置不同的權(quán)重，并用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)城市進(jìn)行打分，進(jìn)而為區(qū)域定位提供參考。
圖9：新華信正略鈞策正略鈞策區(qū)域定位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
區(qū)域定位評(píng)價(jià)體系可以分為四個(gè)一級(jí)指標(biāo)，分別是城市競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其中，城市競(jìng)爭(zhēng)力參考《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中對(duì)中國(guó)200個(gè)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的排名結(jié)果；市場(chǎng)規(guī)模指標(biāo)中，商品房銷售額是市場(chǎng)規(guī)模最直接的表現(xiàn)，是區(qū)域市場(chǎng)中供求關(guān)系均衡的結(jié)果，也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、流動(dòng)人口等這些決定城市化速度及新移民的住房需求等因素的綜合體現(xiàn)，這里選擇商品房銷售額作為衡量市場(chǎng)規(guī)模的二級(jí)指標(biāo)；市場(chǎng)潛力反映區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間，對(duì)于企業(yè)的投資決策具有更大的價(jià)值，在這里我們選取人均GDP、人均住宅使用面積、商品房均價(jià)和人均可支配收入四個(gè)指標(biāo)作為市場(chǎng)潛力的二級(jí)指標(biāo)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是基于當(dāng)前市場(chǎng)均衡的狀況，具體考察需求被滿足的情況，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)收入比反映了居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，房?jī)r(jià)收入比可以大致反映城市房地產(chǎn)價(jià)格水平的相對(duì)高低，并衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
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