包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等，如是通過(guò)市場(chǎng)行為獲得的就是土地的地價(jià)。
B 前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。
C 房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程、附屬工程、室外工程及其他相關(guān)費(fèi)用。
D 開發(fā)商管理費(fèi)
E 融資費(fèi)用及占用資金的利息。
F 不可預(yù)見費(fèi)
G營(yíng)銷費(fèi)用
5、經(jīng)濟(jì)分析
主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收益。經(jīng)濟(jì)分析一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔。主要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測(cè)算。以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等幾方面的分析評(píng)估。
6、項(xiàng)目投資決策
通過(guò)上述市場(chǎng)分析以及經(jīng)濟(jì)分析，在法律可行、市場(chǎng)可行、經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策時(shí)，我們還需對(duì)開發(fā)商所擁有的開發(fā)資源進(jìn)行綜合分析，這些資源一般包括開發(fā)商的開發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素。眾所周知，擁有足夠的資金是項(xiàng)目完成的前提條件，我們進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析等可行性分析都是建立在開發(fā)商能夠通過(guò)不同的方式或者渠道獲得開發(fā)資金的假設(shè)上面的，但是，在實(shí)際操作中，作為房地產(chǎn)開發(fā)資金取得的來(lái)源渠道是很有限的，往往資金因素是取舍一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。
在各方面條件都比較成熟的情況下，我們需要對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行評(píng)級(jí)，經(jīng)過(guò)總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個(gè)最適合開發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開發(fā)方式，提出項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，確定市場(chǎng)營(yíng)銷策略、 技術(shù)計(jì)劃、 財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過(guò)程，是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益權(quán)衡的結(jié)果，同時(shí)也是科學(xué)分析與直覺的綜合考慮。在實(shí)際操作中，不能只看各種理論數(shù)據(jù)、理論指標(biāo)，還要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測(cè)，綜合分析，以得出最終的投資決策結(jié)論。進(jìn)的方向發(fā)展。