不當(dāng)行為有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理教育，內(nèi)容應(yīng)包括有關(guān)安全、項(xiàng)目、城市規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)以及其它方面的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程、風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)、安全技能和安全態(tài)度等，使他們了解開發(fā)項(xiàng)目所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，了解和掌握防范與處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使他們深深認(rèn)識(shí)到，任何個(gè)人的疏忽或錯(cuò)誤行為都可能給項(xiàng)目造成巨大損失。
(9) 熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)及政策
房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段涉及許多相關(guān)法律、法規(guī)和政策，主要有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市規(guī)劃法》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《建筑安裝工程承包合同條例》等，不了解、理解不透、理解錯(cuò)誤或處理不當(dāng)都會(huì)導(dǎo)致延誤工期、增加項(xiàng)目成本以及損害開發(fā)商形象等。對(duì)開發(fā)商來說，法律、法規(guī)和政策不僅僅是一種行為約束規(guī)范，而且也是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的保障，熟悉并掌握我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律以及各種相關(guān)法律、行業(yè)法規(guī)和政策，有利于有效運(yùn)用法律武器防范和保護(hù)自身的合法權(quán)益，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最低限度。
從前面的分析中可知，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中遇到最多的是金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言，制約其順利開發(fā)的首要因素是資金。有很多項(xiàng)目由于資金不到位或者別的原因?qū)е沦Y金鏈斷掉而使項(xiàng)目停滯。作為開發(fā)商應(yīng)該積極使用各種金融手段為項(xiàng)目獲取資金，以減少開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。而政府、銀行也積極創(chuàng)造一個(gè)良好的融資平臺(tái)、金融環(huán)境和保險(xiǎn)市場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目的成功應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目利益相關(guān)方的共同努力。下面是各種可供采用的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避轉(zhuǎn)移方法。
(1)大力發(fā)展和完善房地產(chǎn)抵押貸款
我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目多是采用以信貸為主的間接融資方式。這種貸款方式極大限制了企業(yè)可貸款資金額，因?yàn)殚_發(fā)商缺乏足夠可以信任的還貸資產(chǎn)，銀行不愿意給太多的貸款，而且一般比較難以得到銀行貸款<155>。而開發(fā)商一旦項(xiàng)目失敗，企業(yè)資不抵債，遭受損失的最終承受者必然是國家，而縱觀國外則多是采用抵押貸款為主要手段的房地產(chǎn)融資方式，通過以房地產(chǎn)作抵押防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少不良貸款，保障國家的利益，同時(shí)也能有助于開發(fā)商進(jìn)行成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。
(2)積極推動(dòng)房地產(chǎn)證券化
長(zhǎng)期以來，銀行等金融機(jī)構(gòu)一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要融資對(duì)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)受信貸規(guī)模的變化而波動(dòng)較大，這不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司可持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)證券化，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票或債券，使企業(yè)籌資社會(huì)化，降低開發(fā)商對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴程度，使國家信貸規(guī)模的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊相應(yīng)減小。同時(shí)，通過房地產(chǎn)證券化還可以使得社會(huì)資金流向效益好、有市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)企業(yè)，從而使企業(yè)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，市場(chǎng)供求機(jī)制在資金引導(dǎo)下得到發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)證券化可以將企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散各個(gè)股東，從而分散單一項(xiàng)目主體承擔(dān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
(3)發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策、前期、開發(fā)建設(shè)和租售階段時(shí)時(shí)刻刻受到各種風(fēng)險(xiǎn)的威脅，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商項(xiàng)目損失，或者產(chǎn)生某種責(zé)任。通過大力發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，利用保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分散、轉(zhuǎn)移和規(guī)避功能達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)損失<157>。保險(xiǎn)可以使開發(fā)商獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供安全保障，維護(hù)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。我國房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展還處于初始階段，一方面險(xiǎn)種單一，主要以房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，而其它險(xiǎn)種如房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)和擔(dān)保保險(xiǎn)開展極少，另一方