?、巯嚓P改革

　　進行相關經(jīng)濟體制改革，調動房地產(chǎn)消費需求。例如，深化住房制度改革，盡快全面實現(xiàn)住房補貼的貨幣化，同時提高公房租售比價，配合住房貸款、按揭，以增加市場對商品房的現(xiàn)實需求量，調節(jié)商品房在房地產(chǎn)需求結構中的比重。

　　需要指出的是，調節(jié)房地產(chǎn)商品社會總供給和總需求的平衡，重點應放在一個地區(qū)或城市內，放在住宅方面，同時要注意房地產(chǎn)商品的有效需求和潛在需求的區(qū)別，還要注意協(xié)調房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟特別是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的適當比例，平衡發(fā)展?？傊?，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目宏觀調控政策應是控制一級土地市場的源頭，以土地保護為基礎，緊縮高檔商場、寫字樓等樓堂館所項目，盤活和消化住宅存量，發(fā)展房地產(chǎn)金融和中介服務，培育物業(yè)管理服務體系，形成一個相互銜接和穩(wěn)定協(xié)調的房地產(chǎn)項目規(guī)模和結構體系，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展，更好地滿足建設和生活需要。

　　(3)建立健全房地產(chǎn)項目風險分擔體系和風險轉讓市場

　　房地產(chǎn)項目是一項多階段、多主體參與的連續(xù)過程，參與主體包括開發(fā)商、政府、金融機構、保險機構、擔保機構以及專業(yè)咨詢、中介機構和消費者等，不同的行為主體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中承擔著不同的風險，當然也分享不同的風險收益，正是由于不同主體的加入也就形成了房地產(chǎn)項目風險的社會化分擔體系，從而使房地產(chǎn)項目風險承擔者數(shù)目增加，使風險能夠通過各種渠道疏散到各單個主體，降低單一主體所承擔的風險，同時形成優(yōu)勢互補，增強房地產(chǎn)項目的總體抗風險能力<159>。在房地產(chǎn)項目風險分擔體系中，開發(fā)商是房地產(chǎn)項目風險的主要承擔者，承擔了其中大部分風險;政府承擔的風險主要是社會效益風險損失和環(huán)境效益風險損失;金融機構、保險、擔保機構作為房地產(chǎn)項目風險受讓方承擔開發(fā)商轉移的諸如融資、保險與擔保等方面的部分風險;專業(yè)咨詢和中介機構承擔著咨詢和代理等方面的風險;消費者作為房地產(chǎn)商品的最終購買者和使用者，承擔了因為購買的房地產(chǎn)商品達不到預期的功效，即房地產(chǎn)商品在技術性能、質量以及保值增值等方面不能很好地滿足消費者要求的風險。良好的房地產(chǎn)項目風險分擔體系是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目風險管理的保障。相對于政府來說，由于其具有最強的風險承受能力，所以政府應通過項目補貼、稅收優(yōu)惠以及信貸扶持等適當?shù)脑黾映袚康禺a(chǎn)項目風險的比例。

　　現(xiàn)代風險管理的一個基本策略是將風險轉讓給其它經(jīng)濟單位承擔。在現(xiàn)代經(jīng)濟體系中，不同的經(jīng)濟主體具有不同的風險承擔與管理能力，通過風險交易，風險承受能力低的主體可以實現(xiàn)將風險轉讓給風險承受能力高的主體，并按風險——收益機理讓渡相應的風險收益給對方。在房地產(chǎn)項目過程中的許多風險都可以通過風險轉讓來消除或減少，例如房地產(chǎn)營銷風險可以通過一定的合同轉讓給銷售代理中介機構，其它諸如質量風險等也都可以通過保險等風險交易工具轉讓出去。我國目前房地產(chǎn)市場還處在發(fā)展階段，而房地產(chǎn)風險市場更是尚未真正起步，風險交易工具極其匱乏，風險交易成本太大且不透明，房地產(chǎn)項目風險很少能實現(xiàn)轉移出去，這無疑對房地產(chǎn)項目風險管理不利，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(4)建立房地產(chǎn)項目風險約束機制

　　我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已初步形成了項目主體多元化、項目審批多層次、融通資金多渠道的格局，但有些地方仍然存在項目規(guī)模失控、項目結構失衡和項目效益不佳的問題，究其原因就是沒有建立房地產(chǎn)