0、 前言
房地產(chǎn)項(xiàng)目周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過程，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期劃分為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)土地的競拍階段、決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段五個階段。而一個開發(fā)項(xiàng)目，往往需要數(shù)千萬元甚至上億元的資金，因此項(xiàng)目投資控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程。長期以來，項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)一直放在項(xiàng)目的實(shí)施階段，即把主要精力放在施工和完工階段，控制投資主要依靠施工圖預(yù)算及項(xiàng)目竣工后結(jié)算審計。實(shí)踐證明，項(xiàng)目競拍、投資決策和設(shè)計階段對項(xiàng)目投資的影響最大，因此，我們對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制應(yīng)在決策和設(shè)計階段，體現(xiàn)事前控制的理念。
1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段的投資控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的起點(diǎn)，其決策結(jié)果對項(xiàng)目投資具有決定性的影響。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目決策人員應(yīng)做好基礎(chǔ)資料的收集工作，對資料的正確性、可靠性進(jìn)行認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確。這一階段的投資控制一般采取分段進(jìn)行，由粗到細(xì)，由淺到深地進(jìn)行，具體工作主要包括下列幾個方面：
1.1、項(xiàng)目投資機(jī)會研究階段
投資機(jī)會研究實(shí)質(zhì)上是提出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，對該項(xiàng)目開發(fā)投資機(jī)會進(jìn)行初步探討，以決定是否發(fā)起項(xiàng)目，參與項(xiàng)目開發(fā)的土地競拍，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的決策與定義的階段的起點(diǎn)。在此階段，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的土地周邊的市場情況和基礎(chǔ)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查研究，研究附近相同類型的已開發(fā)項(xiàng)目的投資額、競拍土地的價格和項(xiàng)目銷售價格情況;政府規(guī)劃設(shè)計條件分析;項(xiàng)目開發(fā)土地的SWOT分析。對項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，判斷這個項(xiàng)目是否值得投資，主要確定項(xiàng)目開發(fā)土地的最高競拍價格。
1.2、項(xiàng)目土地競拍階段的投資控制
根據(jù)投資機(jī)會研究的結(jié)果，參與政府部門進(jìn)行的項(xiàng)目土地的競拍，編制詳細(xì)的競拍報價策略：主要有不平衡報價，高、低報價，合縱連橫報價，志在必得報價等。在競拍現(xiàn)場根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況，隨時調(diào)整報價，當(dāng)超過最高競拍價格時，放棄該項(xiàng)目。土地競拍價格的高低關(guān)系到項(xiàng)目投資控制的成敗，是項(xiàng)目投資的第一部分。我公司在某項(xiàng)目土地競拍過程中采用合縱連橫的策略，僅僅以高于標(biāo)的200萬元價格，獲得9.52公頃的建設(shè)用地。
1.1、 編制項(xiàng)目建議書階段的投資控制
取得項(xiàng)目土地后，要認(rèn)真研究政府規(guī)劃部門的設(shè)計條件，編制符合政府規(guī)劃部門的設(shè)計條件的設(shè)計方案，它是擬建項(xiàng)目的總體輪廓設(shè)想，經(jīng)過規(guī)劃部門審批后，編制項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書一旦獲得批準(zhǔn)，即為立項(xiàng)。此階段的投資控制主要是粗略估算項(xiàng)目投資，主要目的是進(jìn)一步研究投資計劃奠定基礎(chǔ)，對項(xiàng)目的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用。
1.5、項(xiàng)目可行性研究階段的投資控制
根據(jù)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的設(shè)計方案，和立項(xiàng)文件，通過對項(xiàng)目的市場、技術(shù)、工程、經(jīng)濟(jì)和風(fēng)險等各方面進(jìn)行研究、分析、比較和論證，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性，市場的可容性，技術(shù)的先進(jìn)性和實(shí)用性，工程上的合理性，財務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目對社會和環(huán)境的影響以及可能面對的風(fēng)險等。項(xiàng)目可行性研究報告經(jīng)政府批準(zhǔn)后，其擬建項(xiàng)目投資估算額就是建設(shè)項(xiàng)目投資的計劃控制額。此階段根據(jù)工程技術(shù)數(shù)據(jù)、設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)進(jìn)行投資估算，誤差范圍在±10%之內(nèi)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計階段的投資控制
項(xiàng)目設(shè)計階段是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施的階段，是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。設(shè)計階段的投資控制對整個項(xiàng)目投資控制的影響程度超過75%。因此，設(shè)計階段對項(xiàng)目的投資控制具有重要影響。
2.1、項(xiàng)目管理人員的投資控制