摘要：文章通過對(duì)目前對(duì)工程造價(jià)控制理論進(jìn)行系統(tǒng)分析，同時(shí)結(jié)合作者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期從事工程造價(jià)控制的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制體系。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；工程造價(jià)控制體系；工程項(xiàng)目
近幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正逐步向跨區(qū)域、規(guī)?；?jīng)營的方向邁進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、降低企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，提高企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制水平，其中項(xiàng)目的工程造價(jià)控制就是一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。通過對(duì)目前對(duì)工程造價(jià)控制理論進(jìn)行系統(tǒng)分析，同時(shí)結(jié)合作者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期從事工程造價(jià)控制的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制體系。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制體系的提出
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制體系的結(jié)構(gòu)
此工程造價(jià)控制體系主要包括兩個(gè)方面：工程造價(jià)的全過程控制及工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制。建立工程造價(jià)控制的預(yù)警機(jī)制及對(duì)在項(xiàng)目實(shí)施過程中形成的動(dòng)態(tài)全成本進(jìn)行定時(shí)監(jiān)控。工程造價(jià)全過程控制如圖1，工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制過程如圖2。從圖2可知，在初步（或方案深化）設(shè)計(jì)階段形成了工程項(xiàng)目的目標(biāo)價(jià)；動(dòng)態(tài)全成本是在項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本結(jié)果，它能夠反映目標(biāo)成本的修正情況。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)的全過程控制
工程造價(jià)的全過程控制包括投資可行性研究階段、設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算這五個(gè)階段的工程造價(jià)控制。
1．投資可行性研究階段工程造價(jià)的控制。投資可行性研究階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是土地成本。土地成本測(cè)算的重點(diǎn)是：除了“政府及土地出讓方”的成本以外，達(dá)到“熟地”條件的其他成本，如道路、給排水、供電等對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施成本的影響；文教、衛(wèi)生等配套對(duì)項(xiàng)目公共設(shè)施的成本影響；地形、地貌以及工程地質(zhì)與水文地質(zhì)對(duì)工程成本的影響評(píng)估。
2．設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制。在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各有關(guān)部門須進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，以使設(shè)計(jì)工作與實(shí)際情況緊密聯(lián)系。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)必須找準(zhǔn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：首先，參照項(xiàng)目的特點(diǎn)（平面布局、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）與擬建項(xiàng)目相似；其次，參照項(xiàng)目的造價(jià)能反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情（在同等檔次的項(xiàng)目中屬中等或偏低水平）。同時(shí)，市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不是一成不變的，而是需要隨著項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)的深化而不斷修正和逐步細(xì)化。
3．工程招標(biāo)階段工程造價(jià)的控制
本階段工程造價(jià)控制目的是為選擇合適的承包單位，為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施性總成本計(jì)劃奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的工程招標(biāo)主要包括咨詢服務(wù)委托(設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、設(shè)計(jì)審圖等)類、工程施工承包類、設(shè)備材料采購類招標(biāo)這兩種類型的招標(biāo)。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、合作經(jīng)歷等方面對(duì)潛在投標(biāo)單位進(jìn)行考察與評(píng)估，建立合格承包商的資料庫。在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，從企業(yè)的資料庫中選取合適的承包商，邀請(qǐng)其參加投標(biāo)。一般情況下，至少需五家單位參加投標(biāo)。
評(píng)標(biāo)小組按一定的評(píng)標(biāo)方法對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)判，選取中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)方法視具體情況可采用以下辦法：商務(wù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法；技術(shù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法；綜合評(píng)估法。商務(wù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法主要適用于技術(shù)成熟、性能簡(jiǎn)單、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的招標(biāo)項(xiàng)目（如設(shè)備、材料及物品采購類的招標(biāo)）。技術(shù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法主要適用于技術(shù)復(fù)雜或性質(zhì)特殊，不能確定詳細(xì)規(guī)格或具體要求、方案具有獨(dú)創(chuàng)性的招標(biāo)項(xiàng)目（如設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)委托類的招標(biāo)）。不宜采用商務(wù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法或技術(shù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法的招標(biāo)項(xiàng)目（如工程施工承包類及咨詢服務(wù)委托類中的監(jiān)理、造價(jià)咨詢、勘察、審圖等招標(biāo)），則采取綜合評(píng)估法進(jìn)行評(píng)審，即評(píng)標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)