摘要：通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展狀況的把握，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的主要問題，據(jù)此提出了我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議，利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康有序發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;問題對策
近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對任何一個國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會建設(shè)和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟一體化趨勢越來越明顯，國內(nèi)外形勢的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應市場經(jīng)濟的發(fā)展需求。同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動整個房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟一體化的情況下，中國將成為國際建設(shè)市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進而再造我國投資與建設(shè)全新的項目管理體制，提高我國建設(shè)企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進行研究就顯得極為重要。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題
我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。
1.可行性研究缺乏
(1)項目目標和工程任務分解不足
在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實踐經(jīng)驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現(xiàn)以下問題：
?、夙椖吭诔跗跓o法向下進行;
?、陧椖款A期經(jīng)濟目標不能實現(xiàn);
?、垌椖垦悠诮环?
④部分功能配套不全。
(2)市場定位不準、缺乏創(chuàng)新能力
在項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計研究，只是根據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：
?、偈袌龆ㄎ还ぷ髦黧w發(fā)生偏差;
②運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足;
?、燮x市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位;
?、苣繕丝蛻羧翰幻鞔_或目標市場需求判斷錯誤。
2.設(shè)計監(jiān)理缺失
由于對設(shè)計單位相應的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更