第一章 成本控制總述
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是投資控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，就是在該項(xiàng)目既定的目標(biāo)收益或者利潤(rùn)率的前提下，根據(jù)對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售收入的預(yù)期，確定該項(xiàng)目的總成本并且項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中動(dòng)態(tài)控制支出原則上不超過(guò)目標(biāo)成本值，以保證目標(biāo)收益或者利潤(rùn)率得以實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資控制概念，需要經(jīng)歷可行性分析、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)報(bào)建、招標(biāo)采購(gòu)、招標(biāo)建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、交樓然后進(jìn)入物業(yè)維護(hù)過(guò)程，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程任何環(huán)節(jié)成本的失控都可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本超出目標(biāo)成本而降低目標(biāo)收益或目標(biāo)利潤(rùn)率。
2 全生命周期貫徹目標(biāo)成本
經(jīng)歷了2008年啟示之后，公司逐步加強(qiáng)了項(xiàng)目全生命周期的目標(biāo)成本控制，實(shí)施過(guò)程中動(dòng)態(tài)控制投入，設(shè)定警戒比例，實(shí)施項(xiàng)目全生命周期目標(biāo)成本管理。
行業(yè)內(nèi)其它公司對(duì)全生命周期成本的作出了上圖，揭示了建設(shè)過(guò)程中各個(gè)階段對(duì)成本的影響大小，可以看到隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，對(duì)成本的影響在逐漸的減少。
2.1 建立目標(biāo)成本
可行性研究結(jié)算做出目標(biāo)成本估算，規(guī)劃方案確定后建立執(zhí)行的目標(biāo)成本。
各階段目標(biāo)成本的編制情況以及深度應(yīng)符合：
立項(xiàng)階段：形成項(xiàng)目目標(biāo)總成本;
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：制定目標(biāo)成本，并分解形成各專業(yè)目標(biāo)成本;
方案設(shè)計(jì)階段：將各專業(yè)目標(biāo)成本分解形成分項(xiàng)工程目標(biāo)成本;
擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：在分項(xiàng)工程目標(biāo)成本基礎(chǔ)上形成設(shè)計(jì)限額指標(biāo);
施工圖設(shè)計(jì)階段：根據(jù)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)進(jìn)行作業(yè)，設(shè)計(jì)出目標(biāo)成本符合要求的施工圖;
施工實(shí)施階段：動(dòng)態(tài)監(jiān)控目標(biāo)成本執(zhí)行情況，及時(shí)統(tǒng)計(jì)已發(fā)生成本。
2.2 動(dòng)態(tài)執(zhí)行和控制
項(xiàng)目目標(biāo)成本重點(diǎn)在于執(zhí)行和控制。執(zhí)行目標(biāo)成本過(guò)程分為設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)階段、工程施工階段和結(jié)算階段，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用由于在整個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成中所占比重不高且彈性較小，故不在本解決方案中討論。
獲取到項(xiàng)目后，成本管理部根據(jù)市場(chǎng)信息進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本，給到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，設(shè)計(jì)在限額指標(biāo)約束下開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，成本過(guò)程中參與設(shè)計(jì)，對(duì)各個(gè)階段圖紙進(jìn)行測(cè)算，保證設(shè)計(jì)成果符合目標(biāo)成本。施工圖出來(lái)后，成本在施工圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行合約規(guī)劃，確定需要選取的合作單位的要求，同時(shí)將工程內(nèi)容分解到各個(gè)合同范圍內(nèi)，對(duì)合作單位和材料供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)。工程建設(shè)過(guò)程是設(shè)計(jì)效果呈現(xiàn)和合同履行的階段，但是施工階段已經(jīng)不是影響成本最大的階段。
目標(biāo)成本的執(zhí)行和控制，是保證目標(biāo)成本得以實(shí)現(xiàn)的有力保障，是本解決方案討論的重點(diǎn)內(nèi)容。
3 房地產(chǎn)