1.2 界定項目總合同數(shù)量，必須適應自身管理能力

　　根據(jù)百銳地產(chǎn)大講臺的調(diào)研情況，目前華南地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)肢解分包的情況非常嚴重，房地產(chǎn)企業(yè)成了真正的甲方，項目合同數(shù)量均超過了80個。

　　時代地產(chǎn)近年來單項目合同數(shù)量均超過百個，執(zhí)行合同部門有設計、工程和營銷，工程和營銷合同管理數(shù)量最多。從2007年和2008年的情況來看，我們的管理能力對于這么多的合同數(shù)量來說顯得有點力不從心，出現(xiàn)了很多因為分包單位跟不上影響了項目進度的情況。

　　根據(jù)我們的管理能力和行業(yè)現(xiàn)狀，我們應該控制合同總數(shù)量在一個合理的范圍內(nèi)。國內(nèi)房地產(chǎn)咨詢公司百銳建議的是工程合同總數(shù)量在60個左右，以將協(xié)調(diào)工作轉(zhuǎn)移到合作單位，我們的人員更多從低層次工作中解放出來從事甲方管理工作。

　　1.3 盡可能約定簽證和設計變更的執(zhí)行流程

　　盡管現(xiàn)場簽證和設計變更對成本的影響很小，但是如果能將簽證和設計變更執(zhí)行流程在合同中約定將更加有利于控制成本。

　　實踐證明，合同是約束合作單位的最有效依據(jù)，工程通知單和會議紀要作為管理手段的效果要差很多。而簽證和變更是合作單位的利潤點所在，他們會借助一切可能性高估冒算來獲取收益，故應該詳細定義這一流程以控制類似的成本。

　　2 合作單位規(guī)劃

　　2.1 確定目標合作單位的要求

　　俗話說“一分錢一分貨”，合作單位也是如此，表現(xiàn)優(yōu)秀的施工單位的報價較高完全屬于正?，F(xiàn)象。而且目前中國掛靠是一個普遍現(xiàn)象，有時候?qū)Y質(zhì)的要求并不能夠直接反映出合作單位的水平和能力，合作老板的態(tài)度和能力很大程度上決定合作單位的水平去到哪里。

　　所以對公司而言，需要特別想清楚自己需要什么樣的合作伙伴，如果想要一個少費心的合作伙伴的話就必須承受較高的價格。

　　2.2 付款節(jié)點的規(guī)劃

　　對于大量占用資金而且必須要等到售樓才能回籠資金的房地產(chǎn)項目而言，前期資金盡可能少投入將大大有利于提高項目的投資回報率和減少銀行貸款數(shù)量。房地產(chǎn)項目前期土地購買、達到預售條件的工程成本是主要支出，開盤后一個月將有大量資金回籠，大大減輕資金的壓力。

　　針對需要提高投資回報率的實際情況，盡可能將付款節(jié)點放在開盤后一個月是值得考慮和借鑒的方法。減少在開盤前工程費用的支出，等于向合作單位融資，而且融資成本一般不會高于銀行或者其他融資渠道成本，所以有必要制定合理的付款節(jié)點規(guī)劃以減少前期費用的支付降低融資成本。

　　3 材料供應規(guī)劃

　　3.1 明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單

　　甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證質(zhì)量和降低成本的有效保障措施，在華南地區(qū)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛的采用，并且效益非常明顯。

　　我們公司在管理甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材的時候，目前還沒有一份清晰的表格來說明這些內(nèi)容。這些內(nèi)容應該站在全集團的同一高度上做出統(tǒng)一規(guī)定，在定合同的時候?qū)懙胶贤小Ｄ壳肮驹谶\作上，經(jīng)常出現(xiàn)圖紙剛出未經(jīng)過審定就訂合同或者沒有圖紙訂合同的情況，清晰的甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單就顯得更加重要，是招投標階段成本控制的重要措施。

　　中山項目的甲指乙供材料結(jié)算辦法就充分說明了訂合同前確定清單的重要性?！吨猩巾椖考字敢夜┎慕Y(jié)算辦法的函》在施工單位那邊一個多月后才蓋章回到項目部，而且還是在我方將材料價格上浮12%結(jié)算的基礎上。

　　4 合約規(guī)劃

　　針對上面提到的問題，合理的合約規(guī)劃對于項目成本的控制至關重要，需要足夠重視，養(yǎng)成按計劃行事的習慣。

　　第五章 施工過程的動態(tài)成本控制

　　項目施工過程持續(xù)時間最長，工程成本占項目總成本比例約35-40%，和土地成本并列項目成本前兩位。但是工程階段并不是影響項目總成本的最重要階段，研究表明，除非發(fā)生特別重大變化，工程對項目總成本的影響基本在5%以內(nèi)。盡管工程對項目總成本影響較小，但是我們依然必須足夠重視施工過程的動態(tài)成本控制。

　　1 施工計劃的編制