國家政策影響明顯,具有較濃的行政色彩。房地產項目合同的簽訂雖然也遵循市場經濟平等自愿協商的原則,但是,如果遇到新的政策出臺或者城市規(guī)劃的調整,容易出現因形勢變化導致合同無法繼續(xù)履行的情況。
3、市場風險
房地產行業(yè)市場化程度較高,市場價格的波動和商品供需的變化對房地產的作用直接且巨大,必然會對項目的成本控制、經營效益甚至企業(yè)的發(fā)展前景產生影響,在市場經濟條件下,這種風險是客觀存在的,合同條款的設定往往無法回避。
4、企業(yè)管理風險
由于高層領導不重視、相關規(guī)章制度不健全、企業(yè)合同管理制度缺失、存在漏洞或未及時修訂、重要管理
人員或合同執(zhí)行人員流動、對合同的監(jiān)督沒有及時到位等使項目合同管理存在一定的風險。
三、構建有效的項目合同管理體系
既然房地產企業(yè)在開發(fā)項目過程中,合同風險是必然存在的,那么,如何減少風險發(fā)生的可能性,就成為房地產企業(yè)合同管理的出發(fā)點。從項目管理的角度而言,構建有效的項目合同管理體系,將在一定程度上減少項目合同風險發(fā)生的可能性。
1、制度管理
健全的制度能夠使企業(yè)在規(guī)范化管理中有據可依,提高管理效率,降低經營風險。建立完備的項目合同管理體系,建立健全相關規(guī)章制度是其重要內容。項目合同管理的制度貫穿項目管理全過程,主要涉及:合同信息收集與傳遞、合同審批流程與權限、合同簽訂與執(zhí)行、合同監(jiān)督與檢查、合同后評價、合同印章管理、合同檔案管理等。
2、流程管理
(1)權限管理。合同的審批必須嚴格執(zhí)行項目合同的管理流程,要求分工明確、權責清晰。對構成項目成本的全部合同進行分類管理,如投資與土地類合同、設計類合同、工程類合同、營銷包裝類合同、財務類合同、顧問咨詢類合同等,并按不同合同的性質、標的額或重要性進行分級審批,通常的流程是主辦人員-部門負責人-分管領導-公司領導,必要時還要由各相關部門特別是法務部門進行會簽。合同的審批必須遵循嚴格的權限原則,絕對不允許簽訂超越權限的合同。嚴禁口頭協議和倒簽合同。
(2)合同談判和簽訂管理。一是合同主體管理。必須嚴格審核合同主體的簽約資格、資質、信譽度、經濟狀況等,是否為獨立法人或持有相關授權書,特別是非本地的企業(yè)要注意了解其資信情況,是否存在不良記錄等,如采用招標形式再進行合同談判的,招標時要嚴格設定準入門檻,對相關單位的資質等級進行嚴格把關。二是合同條款管理。盡量爭取由本企業(yè)擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿,重要合同由主辦部門會同法務部門共同擬稿,并請相關部門進行會簽,如企業(yè)已形成格式文本,應盡量采用格式文本。合同的必備條款包括:合同類型、合同的主體名稱、合同目標(包括質量標準、時間節(jié)點、價格、安全等目標)、合同主體雙方的權利和義務、雙方的違約責任等。從合同的談判階段就要開始有意識地研究合同條款中存在的不確定因素,嚴格審查合同中的特殊條款,對其合法性要盡量提請專業(yè)人員進行法律審核,避免因條款違法而導致合同無效。與合同有關的招投標文件及談判備忘錄等要注意審查與合同文本之間是否存在沖突之處,明確合同解釋的優(yōu)先順序,同時,該部分文件作為合同的組成部分要一并管理存檔。三是合同用章管理。合同章要由專人管理,印章管理人員要嚴格在批準范圍內用印并進行登記。合同必須由法定代表人或負責人簽署后方可對外簽訂,非經授權,印章管理人員不得在其他人簽署的合同上用章。
(3)合同履行和監(jiān)督管理。本階段的管理主要圍繞合同條款內容進行,是全面的、動態(tài)的管理。一是合同一旦生效,主辦部門就要及時進行合同交底。合