摘要:住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展大趨勢決定了作為非完整商品的毛坯房終將被取代,精裝房因為具有省事、省錢、優(yōu)質(zhì)、利于管理和便于按揭等優(yōu)勢而勝出。現(xiàn)在,開發(fā)商以產(chǎn)業(yè)化方式推出精裝房,無疑更符合住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向。如何加強精裝房項目管理控制,呈現(xiàn)在了開發(fā)商面前。
關(guān)鍵詞:精裝房 項目管理
1 精裝房的概念
2002年7月建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心正式推出了《商品住宅裝修一次到位實施細則》指出:“裝修一次到位是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成,簡稱全裝修住宅?！奔赐ǔＫQ的精裝房。
2 精裝房的功能
精裝房是對毛坯房實施精裝修。傳統(tǒng)的毛坯房已包括了住宅初步裝修,如門窗安裝、墻面粉刷等,可這并不能滿足業(yè)主的使用與審美需求。精裝修功能針對戶型分析,對戶型平面功能要有嚴格的定義。在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)家庭的采暖、空調(diào)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、廚房設(shè)備、衛(wèi)浴系統(tǒng)、收納系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等精裝房功能系統(tǒng)集成。從設(shè)計、布品、物流、施工及售后服務(wù)等方面來確保業(yè)主能夠得到物超所值的產(chǎn)品。提升建筑居住品質(zhì),更突出體現(xiàn)空間利用和居住人性化,倡導(dǎo)生活的舒適性程度。
3 毛坯房設(shè)計盲點
精裝修并不是簡單的毛坯房加裝修,需在住宅主體施工動工前進行住宅一體化設(shè)計。精裝修與土建安裝必須同步設(shè)計。傳統(tǒng)的毛坯房僅對建筑平面功能有粗線條的劃分,而缺乏詳細具體的平面布置和功能定位,現(xiàn)在列舉一些常見盲點:①平面家具布的合理性考慮不足,就會造成原有建筑主體施工過程中預(yù)留管線需要重新剔鑿布線,涉及到房間(包括廚房、衛(wèi)生間、客廳)內(nèi)的電源插座、有線電視、開關(guān)、電話、寬帶模塊等位置、布置數(shù)量不合理。②為保持室內(nèi)地面水平統(tǒng)一,在衛(wèi)生間、廚房門檻處要滿足使用功能保留的高差,可能因地面材料材質(zhì)厚度不同就造成室內(nèi)裝修面完成后層高損失。③暖氣片位置不合適,需要二次挪位布置;地暖系統(tǒng)盤管在鋪設(shè)地面鋪裝過程中易造成二次破壞,修補盤管易留下隱患。④衛(wèi)生間干濕無分區(qū),造成地漏不夠、洗衣機進水接駁點沒有設(shè)置,增設(shè)會破壞防水層。⑤廚房內(nèi)的排煙道、煤制氣立管在設(shè)計過程中無道道立管定位,造成打火灶與煤氣管道、油煙機與排煙道之間的相互位置不合適。⑥室內(nèi)門窗套周邊與周邊墻體的相對尺寸不足,安防系統(tǒng)在門窗洞口的報警系統(tǒng)沒有預(yù)留位置。⑦家庭中央空調(diào)、新風系統(tǒng)功能設(shè)計中,在結(jié)構(gòu)梁部位提前預(yù)留空洞,造成房間內(nèi)的層高局部降低。
4 一體化設(shè)計控制
圖紙的一體化設(shè)計都會得到開發(fā)商的認同,可提高房屋的差異性、提升房屋的檔次、體現(xiàn)人性化設(shè)計。避免施工過程中的土建與裝飾脫節(jié),增加開發(fā)建安成本。如何實現(xiàn)精裝房一體化設(shè)計,從圖紙設(shè)計和管理兩個層面控制很有必要。
4.1 設(shè)計層面
4.1.1 戶型分析 開發(fā)商對開發(fā)的樓盤所在的區(qū)域和業(yè)主群體分析確定商品房的戶型,從項目定位到后期銷售整個流程都要提供最有創(chuàng)意和實用性的設(shè)計,將其品牌價值帶到項目中提升樓盤檔次,給樓盤更多的附加值。
4.1.2 開關(guān)插座等位置 戶型平面布置確定后,在土建、安裝圖紙上設(shè)計涉及到的電源插座、開關(guān)、有線電視等就需精確定位滿足使用。
4.1.3 戶型功能 空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、廚房集成系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)是否具備。衛(wèi)生間是否具備干濕分區(qū)的功能。另外衣帽間櫥柜、鞋柜是否配置都需明確。
4.1.4 設(shè)備空洞預(yù)留 設(shè)備的檔次和選型的同時,確定設(shè)備管線布置。在結(jié)構(gòu)梁、板等受立部位提前