3)既然實行代建制，實行代建包干價格，那么除投資方主動提出變更外，其他變更所發(fā)生的造價變更均涵蓋在代建協(xié)議包干價格內(nèi)，由代建公司自行解決。這一點在其他地區(qū)的代建項目規(guī)定中也有同樣的要求。

　　但在A 項目執(zhí)行中,由于前期代建協(xié)議簽訂時間長，雙方對于現(xiàn)場簽證的管理存在理解上的差異。代建方的簽證發(fā)生數(shù)量較大，在對其簽字人員問詢時又出現(xiàn)解釋不清的現(xiàn)象。代建方應(yīng)頃向于為投資方節(jié)省造價，以最經(jīng)濟(jì)的辦法解決問題，而不應(yīng)以方便項目管理為目的，造成一些非必要的投資。尤其一些臨時項目或小宗項目，代建方提出的定價過高，發(fā)生更換的項目無出處，項目雖小但積累起來數(shù)目不小，直接影響到總成本的控制。

　　4)投資方與代建方的溝通不及時，造成許多未經(jīng)投資方認(rèn)可，代建方就對施工方進(jìn)行承諾，使承諾得不到落實，造成施工方與代建、投資方關(guān)系的緊張。

　　5)代建方在招投標(biāo)管理、資金撥付、現(xiàn)場管理方面協(xié)調(diào)能力及解決問題能力有待提高。代建公司應(yīng)代表投資方提出意見及解決辦法，而不應(yīng)只是將施工單位的意見直接反饋給投資方或直接推到投資方解決。

　　當(dāng)然，造成項目代建出現(xiàn)這些問題的關(guān)鍵更多的是來自管理流程上工作的不到位、工作脫節(jié)。針對A 項目進(jìn)行代建制管理顯現(xiàn)出的這些優(yōu)劣勢，我們也在思考“ 代建制”作為一種同市場經(jīng)濟(jì)相吻合的新型工程管理模式，得到了國家和社會認(rèn)可，但這并不意味著，實施了“ 代建制”就能夠避免工程建設(shè)本身具有的各種風(fēng)險。相反，由于“ 代建制”打破了傳統(tǒng)的建設(shè)模式格局，使原有投資者、使用者、建設(shè)者所要面對的風(fēng)險和責(zé)任發(fā)生了變化，也就由此帶來了許多新的問題。

　　3. 3 房地產(chǎn)項目實施“ 代建制”存在的問題及防范措施

　　原有機(jī)制下，對于工程項目建設(shè)的主要風(fēng)險來自四個方面：一是由于缺乏有效的投資約束機(jī)制，超投資、超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象嚴(yán)重，達(dá)不到項目預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險;二是建設(shè)管理班子無專業(yè)管理經(jīng)驗、技術(shù)力量不足，造成項目質(zhì)量差的技術(shù)管理風(fēng)險;三是投資方“ 投資、建設(shè)、管理、使用”四位一體，如不能相互制約，不能遏止腐敗，產(chǎn)生社會風(fēng)險。四是任何工程項目都存在的不可抗力破壞的自然風(fēng)險。而由于“ 代建制”在工程項目建設(shè)管理中實現(xiàn)了社會化、職業(yè)化、商業(yè)化，這部分風(fēng)險也就得到降低或者轉(zhuǎn)移給了代建單位，投資方新增的則是選擇代建單位的風(fēng)險和監(jiān)管代建單位的風(fēng)險。這些新增的風(fēng)險可以通過健全法律體系、完善管理制度、細(xì)化代建合同、引入履約擔(dān)保機(jī)制等方式予以降低。通過這一階段的A 項目代建管理，我們認(rèn)為在“ 代建制”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)把代建工程當(dāng)作一個系統(tǒng)，各參與方在協(xié)同完成系統(tǒng)目標(biāo)的過程中，進(jìn)行權(quán)利、義務(wù)分配。參與服務(wù)的相關(guān)承包單位也要分擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，如勘察、設(shè)計單位就要承擔(dān)起設(shè)計內(nèi)容缺陷失誤、不符合現(xiàn)行規(guī)范、出圖時間滯后等風(fēng)險。而代建單位可以采用合同手段、技術(shù)手段、組織手段、經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行風(fēng)險防范與控制。建立健全各項風(fēng)險管理制度、風(fēng)險管理流程，從而保證對項目各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全面及時有