，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差，從而導(dǎo)致后期的成本變化，在預(yù)期基礎(chǔ)上加大了項(xiàng)目的開發(fā)成本。
三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策控制和成本管理的措施
1.降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)
（1）進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析
風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
（2）采取多樣化組合投資
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。
（3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同
工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。
2.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制
?。?）運(yùn)用保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)
通過向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。
?。?）通過非
保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過正當(dāng)、合法的合同條款的擬定等方法將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。
（3）直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任
如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。
3.參考目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策
如果高于建設(shè)成本控制數(shù)，則表示未達(dá)到利潤的期望值，該項(xiàng)目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算，能夠確保企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目的性，減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開發(fā)成本。開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究，如果盲目進(jìn)行投資，則企業(yè)的利潤得不到保證，并可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前，要經(jīng)過反復(fù)測算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數(shù)，則該投資項(xiàng)目可行。