提要：當(dāng)大城市的人口不再迅速膨脹的時(shí)候，或許就意味著依靠土地紅利野蠻生長(zhǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)舊模式碰到了天花板。中國(guó)正在經(jīng)歷這一過(guò)程，一些大城市當(dāng)下的主要課題已是如何控制城市人口。 

　　當(dāng)大城市的人口不再迅速膨脹的時(shí)候，或許就意味著依靠土地紅利野蠻生長(zhǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)舊模式碰到了天花板。中國(guó)正在經(jīng)歷這一過(guò)程，一些大城市當(dāng)下的主要課題已是如何控制城市人口。 

　　萬(wàn)科總裁郁亮曾把中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去十幾年的發(fā)展形容為足球賽的“上半場(chǎng)”。在他看來(lái)，遍地黃金的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和勢(shì)力格局仍然充滿變數(shù)。 

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)商們的下半場(chǎng)清晰可見(jiàn)，從2009年開(kāi)始，地產(chǎn)商們開(kāi)始把目標(biāo)瞄向三個(gè)領(lǐng)域：二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融。 

　　萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石(微博 博客)為萬(wàn)科定下了未來(lái)10年3000億的目標(biāo)，但同時(shí)他也下了死命令，2011年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額不能超過(guò)1400億。在2010年為萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)和住宅的比例找到了二八的平衡點(diǎn)后，這位全世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)的精神領(lǐng)袖正在尋找新的速度平衡。但是，如何將既有成長(zhǎng)的模板復(fù)制到多路出擊的千億萬(wàn)科時(shí)代，還需要突破資本、土地儲(chǔ)備和管理半徑等多項(xiàng)天花板。 

　　資本難題 

　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)對(duì)大型房企集團(tuán)內(nèi)互保現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)提出警示。 

　　這是一個(gè)讓萬(wàn)科頗為撓頭的問(wèn)題。在2008年和2009年間，萬(wàn)科多次為控股子公司和關(guān)聯(lián)方提供貸款擔(dān)保。2010年以來(lái)，萬(wàn)科的擔(dān)保貸款沒(méi)有增加，主要得益于其信用貸款。 

　　一家股份制銀行的副行長(zhǎng)稱(chēng)，互保是大部分大型企業(yè)集團(tuán)貸款的主要來(lái)源，信用貸款對(duì)沖擊3000億級(jí)別的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)肯定是杯水車(chē)薪，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，屆時(shí)的萬(wàn)科可能貸款需求達(dá)到近千億的規(guī)模，如此龐大規(guī)模的融資對(duì)萬(wàn)科的藍(lán)圖構(gòu)成了巨大壓力。 

　　截至2009年末，萬(wàn)科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款，占萬(wàn)科當(dāng)期175億元借款的絕大比例。 

　　并不是所有的金融機(jī)構(gòu)都認(rèn)可信用貸款的做法。在萬(wàn)科現(xiàn)有長(zhǎng)期借款的前五名中，萬(wàn)科至2010年6月末的對(duì)中國(guó)銀行(3.25,0.00,0.00%)香港分行的4.89億美元外幣貸款，2009年發(fā)生的兩筆合計(jì)19億元兩年期信托借款，2010年發(fā)生的兩筆合計(jì)20億元兩年期信托借款，均需附帶包括擔(dān)保、質(zhì)押在內(nèi)的貸款條件。 

　　資本層面，萬(wàn)科早就開(kāi)始了布局。自2009年來(lái)萬(wàn)科幾乎以零對(duì)價(jià)收購(gòu)了16家香港空殼公司，甚至其中一天就收購(gòu)了5家香港的殼公司。在資本壓力下，萬(wàn)科資本騰挪的沖動(dòng)不言自明。 

　　萬(wàn)科在千億道路上突飛猛進(jìn)的同時(shí)，自身財(cái)務(wù)狀況也開(kāi)始了變化。 

　　萬(wàn)科三季報(bào)顯示，前三季其現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)12億，上年同期則是正數(shù)112億；同時(shí)其前三季度銷(xiāo)售收入223億元，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入是598億，有63%的現(xiàn)金流不是來(lái)自當(dāng)期的銷(xiāo)售收入。 

　　雖然規(guī)模得到急劇擴(kuò)大，但萬(wàn)科的自我造血能力一直沒(méi)有顯著改善。與2004年的百億銷(xiāo)售額相比，6年之后的千億萬(wàn)科，其銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了9倍；2004年凈利潤(rùn)約為9億元，2010年萬(wàn)科按照前三季度的利潤(rùn)折約為50億元，而這意味著萬(wàn)科6年來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)不到5倍。 

　　深圳一私募機(jī)構(gòu)稱(chēng)，未來(lái)3000億的萬(wàn)科中，還包含了利潤(rùn)更低的商業(yè)物業(yè)，如果萬(wàn)科的成本控制沒(méi)有得到大幅下降的話，比1000億萬(wàn)科的利潤(rùn)可能也高不了多少，一旦股東沒(méi)有分享到企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的收益時(shí)，股市上的再融資將會(huì)是個(gè)挑戰(zhàn)。 

　　土儲(chǔ)挑戰(zhàn) 

　　萬(wàn)科在服務(wù)外包、專(zhuān)注于拿錢(qián)和拿地的同時(shí)，奉行快速周轉(zhuǎn)的萬(wàn)科需要消耗大量的土地，