這對(duì)萬(wàn)科形成了巨大挑戰(zhàn)。
千億萬(wàn)科在全國(guó)不斷地吞噬土地。
萬(wàn)科在2010年的拿地策略較2009年的中庸顯得有些激進(jìn)。在新增土地儲(chǔ)備較2009年增長(zhǎng)68%的同時(shí)，拿地金額較2009年增長(zhǎng)122.7%，幾乎相當(dāng)于公司當(dāng)年銷售額的一半。
去年萬(wàn)科新增項(xiàng)目數(shù)量為90個(gè)，分布在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域的40個(gè)城市，新增土地權(quán)益建筑面積共約2100萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)約為每平方米2700元。
在2009年，萬(wàn)科全年新增土地儲(chǔ)備1244萬(wàn)平方米，全年新增項(xiàng)目的土地款為254.6億，平均樓面地價(jià)為每平方米2047元。2010年萬(wàn)科所拿地塊的平均樓面地價(jià)較2009年漲幅接近32%，因此萬(wàn)科也被質(zhì)疑是推高地價(jià)、進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的推手。
以萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)推算，萬(wàn)科在2010年拿地合計(jì)支付地價(jià)款約567億元，在國(guó)內(nèi)各地產(chǎn)商中排名第一。其中，拿地總金額較2009年同比增長(zhǎng)約123%。一旦規(guī)模再翻番，或者達(dá)到3000億，萬(wàn)科對(duì)土地的渴求將無(wú)法想象，土地將成為不可避免的短板。
“在萬(wàn)科今后重點(diǎn)盯的三、四線城市中，市場(chǎng)化策略拿地的萬(wàn)科將更加沒(méi)有優(yōu)勢(shì)?！鄙鲜鏊侥紮C(jī)構(gòu)稱。即使拿到了地，地方政府也會(huì)有很多附加條件的要求，數(shù)量多了后也會(huì)讓萬(wàn)科很難受。
目前萬(wàn)科在全國(guó)近40個(gè)城市擁有項(xiàng)目的同時(shí)還在不斷進(jìn)入更多三、四線城市，但在部分三、四線城市處于微利甚至虧損階段。
此外，萬(wàn)科奉行的是逆周期拿地策略。表面上看這個(gè)策略非常吸引人，但是這不僅僅要求對(duì)周期有非常精準(zhǔn)的判斷，還有很難預(yù)期的政策性風(fēng)險(xiǎn)，如果調(diào)整的周期過(guò)長(zhǎng)，逆周期拿地就很容易“死在半山腰”上。
相反，如果土地價(jià)格持續(xù)偏高，萬(wàn)科也會(huì)面臨無(wú)地可以開(kāi)發(fā)的窘境。萬(wàn)科自己也承認(rèn)，在2007年和2009年的瘋狂階段，萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)模式確實(shí)比較被動(dòng)。
為了應(yīng)對(duì)土地儲(chǔ)備短板，萬(wàn)科開(kāi)始切入舊改項(xiàng)目和收購(gòu)爛尾項(xiàng)目提高產(chǎn)量。萬(wàn)科去年8月已經(jīng)獲得的兩個(gè)深圳舊改項(xiàng)目，被業(yè)內(nèi)解讀為增加土地儲(chǔ)備的新武器。萬(wàn)科收購(gòu)的爛尾樓項(xiàng)目貼牌生產(chǎn)由來(lái)已久，如果將收購(gòu)的項(xiàng)目質(zhì)量與萬(wàn)科的品牌匹配是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。
亞銀投資首席分析師李大偉認(rèn)為，當(dāng)城市化進(jìn)入成熟階段后，萬(wàn)科根本沒(méi)有那么多的項(xiàng)目可供快速開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)，那時(shí)候的萬(wàn)科才面臨真正的挑戰(zhàn)。而他預(yù)期達(dá)到這個(gè)成熟階段的時(shí)間大概需要7年。
中國(guó)社科院預(yù)測(cè)的中國(guó)結(jié)束高速城市化將出現(xiàn)在2013年。
管理半徑
2010年，曾經(jīng)作為萬(wàn)科標(biāo)桿的新鴻基和帕爾迪兩家企業(yè)的銷售總額加起來(lái)不到萬(wàn)科的一半。萬(wàn)科已經(jīng)悄然將匯豐銀行作為新標(biāo)桿。
郁亮也認(rèn)為，匯豐銀行的股東結(jié)構(gòu)、領(lǐng)導(dǎo)人選拔機(jī)制、公司治理、股東關(guān)系協(xié)調(diào)、管理層驅(qū)動(dòng)，都值得研究。沒(méi)有一個(gè)可以全面模仿的標(biāo)桿本身對(duì)萬(wàn)科就是一個(gè)挑戰(zhàn)。
匯豐銀行與萬(wàn)科所處的行業(yè)完全一樣，萬(wàn)科能夠?qū)W習(xí)的也就是其風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，至于萬(wàn)科要學(xué)習(xí)的高度統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)又有分權(quán)管理的企業(yè)制度，可以借鑒的空間非常小。
隨著萬(wàn)科在二、三線的擴(kuò)展，萬(wàn)科在未來(lái)的目標(biāo)是進(jìn)入全國(guó)70個(gè)重要城市，這對(duì)萬(wàn)科的管理半徑將提出更高的要求。萬(wàn)科董秘譚華杰對(duì)本報(bào)表示，千億銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，一方面將會(huì)給萬(wàn)科帶來(lái)更大的規(guī)模效益，但另一方面也對(duì)萬(wàn)科的企業(yè)管理復(fù)雜性提出更大挑戰(zhàn)。
事實(shí)上，在萬(wàn)科達(dá)到500億規(guī)模的2007年，郁亮就注意到萬(wàn)科在規(guī)模和管理上的脫節(jié)。萬(wàn)科曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“裝修門”、打砸樓盤銷售處等多次負(fù)面事件。王石也曾反思，由于管理增長(zhǎng)相對(duì)滯后，萬(wàn)科在過(guò)快的規(guī)模擴(kuò)展過(guò)程中難免出現(xiàn)一些負(fù)面問(wèn)題。
目前萬(wàn)科實(shí)施的是戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級(jí)管理架構(gòu)。在地產(chǎn)系統(tǒng)中，又分成三層管理架構(gòu)，第一層是集團(tuán)總部；集團(tuán)總部下面有4個(gè)區(qū)域本部作為第二層，這4個(gè)區(qū)域本部作為派出機(jī)構(gòu)；在區(qū)域本部下面是第三層，按照城市設(shè)置公司。
萬(wàn)科的管理費(fèi)用偏高一直是它多年來(lái)頭痛的問(wèn)題。目前，萬(wàn)科在該問(wèn)題的解決上還未取得顯著成效。