一次與某著名地產(chǎn)企業(yè)家交流，他抱怨做房地產(chǎn)很痛苦，總是碰到政府的調(diào)控，根本無法做什么戰(zhàn)略，因為無法預測這個產(chǎn)業(yè)明年會如何。聽完，我問了他一個問題，家電行業(yè)是沒有政府干預的，如果你喜歡完全競爭的話，你大可以與TCL的李東生換，你愿意嗎？他不說話了。
我想，這就是很多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導最缺乏的一個基本常識，那就是你首先要問自己，你所從事的這個行業(yè)的屬性是什么？中國經(jīng)濟改革發(fā)展到今天，凡是沒有政府干預的行業(yè)，都已經(jīng)競爭得白熱化了，利潤率大多在社會平均回報率之下。高利潤的行業(yè)，都是由于歷史原因開放得較晚的行業(yè)，這些行業(yè)開放晚，是因其特殊，政府必然要時不時干預，而房地產(chǎn)恰恰就屬于這類產(chǎn)業(yè)。
懂得這種道理之后，身處這些行業(yè)的企業(yè)真正要做的，可能就不是“得了便宜”之后的抱怨或謾罵，而是問自己，從長期看這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標與趨勢是什么？這個產(chǎn)業(yè)的根本屬性又是什么？一旦懂得了產(chǎn)業(yè)的目標、趨勢與行業(yè)屬性，那么，企業(yè)也許就會懂得如何適應這樣的生態(tài)，更懂得什么叫“時勢造英雄”。
我曾經(jīng)問王石，在房地產(chǎn)行業(yè)尚處于啟蒙期的時候，你選擇不行賄，選擇公開透明的管理方式，選擇職業(yè)經(jīng)理人團隊，就沒有想過可能未來不是按你選擇的方式發(fā)展？王石回答，我對未來作了一個判斷，那就是中國經(jīng)濟一定會朝著市場化、法制化的方向發(fā)展，當然還可能有一個方向，就是拉美出現(xiàn)過的官商經(jīng)濟，但在當時的環(huán)境下，最值得選擇的就是選擇相信什么。某種程度上講，當時的萬科是為未來而不是“當下”而存在。
現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)公司都在聲稱“超越萬科”，但從發(fā)展歷程看，很明顯這些公司大多是從“活在當下”走過來的。有句話說得好，要想知道一家公司未來要到哪兒去，最重要的是去研究它從哪兒來，在中國這樣一個缺乏宗教傳統(tǒng)的環(huán)境中，我不太相信“原罪”會輕易地在一家公司的發(fā)展歷程中消失。我覺得，在銷售規(guī)模上超越萬科容易，但如果你要用“活在當下”的企業(yè)追求來超越“活在未來”的萬科，除非中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“開倒車”，我像王石一樣打賭中國房地產(chǎn)行業(yè)是朝著市場化法制化方向發(fā)展的，盡管這個過程有曲折與反復。
當然，凡事都是有代價的，真理再往前一步就成了謬誤。萬科這種獨處的性格也造就了一種“清高文化”，萬科與政府一直存在著若即若離的關(guān)系，唯恐被政府“潛規(guī)則”。如果說這種性格在萬科規(guī)模不大的時候，還不是多大問題，但當萬科成為中國房地產(chǎn)第一品牌，政府對房地產(chǎn)的愈加關(guān)注時，萬科就需要從戰(zhàn)略的高度看待與政府的關(guān)系了。正是在這種背景下，我們與萬科一起研究了美國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)目標與行業(yè)屬性，我們希望從美國這樣充分競爭的市場中，尋求企業(yè)與政府之間的良性循環(huán)關(guān)系。
在研究中我們發(fā)現(xiàn)，即使是像美國這樣充分競爭的國家，房地產(chǎn)也時常會面臨著政府的干預。比如在1929－1933美國經(jīng)濟大蕭條期間，都市中房屋建筑的建設(shè)數(shù)量減少了約90％，近200萬戶居民因無力償還貸款而喪失住房產(chǎn)權(quán)，約1600家銀行因無法回收貸款而破產(chǎn)。面對這樣的情況，1932年，羅斯福政府批準《住宅抵押貸款法》(HOLA) 由聯(lián)邦政府負責擔保，形成提供長久性、分期還款方式運作的抵押市場，隨后，國會正式通過《國家住房法》(NHA) 設(shè)立聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處(USHA)，以建立永久性的中央補助。
從那時起，美國歷屆政府都很重視住房問題，尤其是中低收入家庭的住房問題。1965年，約翰遜政府提出“租金增補”計劃，將低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20％，其余租金部分的差額則由政府提供補助。1995年克林頓總統(tǒng)宣布公民住宅擁有率在2000年達到67.5%