出售類的商業(yè)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，就有“一刀切”嫌疑。
德融地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，類似的政策條款在北上廣等一線城市出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。首先根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)，一線城市商業(yè)地產(chǎn)在眾多利好下逐漸升溫，各類開(kāi)發(fā)商聚集，但是這并不是說(shuō)沒(méi)有泡沫，只是更有可能政府愿意把泡沫“做實(shí)”，所以類似的打壓暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。其次，一線城市人口密集，商業(yè)潛力大，若用“限買(mǎi)限賣(mài)”方式打壓將會(huì)違背市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。最后，一線城市的主要區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)?，F(xiàn)象仍在可控范圍內(nèi)。
整治“售后包租”再斷一臂
此次蘇州出臺(tái)的樓市新政，還對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的“售后包租”現(xiàn)象進(jìn)行了全面的禁止。
新政規(guī)定，將提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無(wú)售后包租現(xiàn)象，在項(xiàng)目竣工交付后一個(gè)月內(nèi)全額解款。如出現(xiàn)“售后包租”現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成。
所謂“售后包租”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房出售給購(gòu)房人，但是購(gòu)房人并不用于自住，而是交給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營(yíng)，并定期向購(gòu)房人支付租金的一種銷售方式。由于國(guó)家相關(guān)部門(mén)早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開(kāi)發(fā)商就想出了“售租分離”的模式來(lái)打政策的“擦邊球”。
30%的限售，加上“售后包租”大門(mén)的關(guān)閉，無(wú)疑將讓蘇州開(kāi)發(fā)商資金困難問(wèn)題凸顯。前述不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州這樣的城市，商業(yè)地產(chǎn)多由本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，這些開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力普遍不強(qiáng)，因此往往通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、散售的經(jīng)營(yíng)模式。政府出臺(tái)新政的目的是，萬(wàn)一這些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不善，可以將資產(chǎn)用來(lái)抵押，以此來(lái)降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但這樣的“兜底”政策只能相對(duì)保障投資者的權(quán)益，并不能根本解決商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題。
而一位在昆山有過(guò)商業(yè)地產(chǎn)投資的人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“‘售后包租’是目前蘇州很多開(kāi)發(fā)商用于資金回籠的主要方式，如果受限，實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商資金流會(huì)受阻，從而帶來(lái)更多的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)困難。”