的物業(yè)，未來兩三年，各區(qū)域學區(qū)房的需求量依然很大，豪宅市場會保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。近期開發(fā)商的新房開價也是貼近市場的，預計一、二手的高端市場今年成交量會有5%增長。
剛需+入學引熱潮 深圳對高房價更加寬容
肖小平 中聯地產二手研究院總經理
周二本是地產銷售中較為平淡的時段，但本周二中聯的營收便超過200萬，而中原地產本月以來已成交400單以上。從近期的二手成交數據判斷，3月深圳的實際成交量有望追上甚至超過因“新國五條”落地而成交量瘋狂暴漲的2013年3月，而價格環(huán)比上漲幅度也可能追上1月份超過4%的增幅。
從成交結構上分析，這一波成交中，300萬以下的低總價房源占比明顯提高，說明剛需非常著急入市，此外，因臨近學校報名引發(fā)的討論不斷提醒家長未雨綢繆，學位房也繼續(xù)保持高峰狀態(tài)。全市同質可比的樓盤本月上漲幅度都比較夸張，相對而言，二手豪宅價格不占優(yōu)勢，被供應充足的新房市場分流明顯。
目前，相對寬松的政策走向在深圳釋放利好效果最明顯，未來政策進一步放松或收緊都會有一段“觀察期”，因此深圳二手成交量價持續(xù)上漲的態(tài)勢可能將持續(xù)2-3個月。整體而言，今年市場不會差過去年，20%的漲幅是很正常的，而且深圳市民對于房價的接受程度更加寬容。值得一提的是，隨著深圳在創(chuàng)業(yè)者當中的競爭力展露，中國的有錢人正往深圳來，中國的有錢人正在深圳產生，這將對房價產生更多支撐。
就片區(qū)而言，去年年底隨地王和諸多新盤而火熱的龍華勢頭仍在延續(xù)，政策和規(guī)劃利好最明顯的片區(qū)則是蛇口，今年取得5%-10%的漲幅是大概率事件。另外，如寶安新安等片區(qū)，地處熱點片區(qū)周邊，帶有學位且配套完善，但因為缺乏名盤帶動而被忽略，若有品質較高的樓盤，未來可能受“溢出效應”影響出現大幅上漲。
放盤量回歸 “兩會”發(fā)言打開二手售、租通道
何倩茹 美聯物業(yè)全國研究中心高級主任
現下，二手放盤量已回歸到1月中旬水平，對月中以后的成交形成支持。盤源主要集中于關外的龍中、布吉、西鄉(xiāng)、民治，關內的翠竹、黃貝、百花、南山中心、科技園等區(qū)域。
我們認為二手市場的量、價后市走勢樂觀，3月成交量有望在2月的基礎上回歸2～3成，而價格漲幅雖有所放緩，但報價維持堅挺，均價將保持平穩(wěn)漲勢。
區(qū)域上看，二手成交分布均衡，其中最為活躍的應還是福田和龍崗兩區(qū)，而南山、寶安將緊隨其后。其中福田區(qū)因配套優(yōu)勢顯著，在去年第三季度的連續(xù)利好疊加下，改善房、學區(qū)房等表現活躍，成交量一直領先，而龍崗則是受益于盤源大、價格低，存有大量對等需求，成交將保持出色。另外城市中心西移，南山的價值正得到更多認可，將持續(xù)保持熱度，而“大前海”效應和龍華效應作用下，寶中、西鄉(xiāng)、民治這幾個片區(qū)會繼續(xù)得到關注。
根據調控的適度性，因央行政策利好持續(xù)顯現，深圳市場短期內難以得到進一步的地方性政策鼓勵，但從“兩會”發(fā)言來看，打開二手市場的售、租通道將是長期方向，因此，我們對短期及中長期市場都表示看好，成交量有望在去年的基礎上上漲10%，而價格的漲幅也將在8%-10%之間。