內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)也屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)，小房地產(chǎn)公司注重營(yíng)銷方式及手段，大房地產(chǎn)公司注重塑造品牌，各自價(jià)值觀念不同，實(shí)際操作方式也不同；主要區(qū)別在于企業(yè)短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)的差異。無(wú)論那種取向，在階段性運(yùn)作上，都需要一定的技巧和策略。關(guān)鍵是將企業(yè)推銷出去的方式和方法，如何更好的宣傳企業(yè)文化和價(jià)值觀念及項(xiàng)目自身的內(nèi)涵。
關(guān)鍵詞：方式 品牌 價(jià)值觀

營(yíng)銷是企業(yè)和項(xiàng)目的載體表現(xiàn)方式，它是一個(gè)綜合的概念，
1、區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析:
做一個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷，首先了解當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，分析當(dāng)?shù)貐^(qū)域文化，了解當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力，諸多因素結(jié)合，提前做市場(chǎng)分析，熟悉當(dāng)?shù)氐膮^(qū)別于全國(guó)的相關(guān)政策，為制定營(yíng)銷策略作好基礎(chǔ)工作，制定符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的營(yíng)銷方式。世界上沒(méi)有完全相同的營(yíng)銷方式。
2、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃：
營(yíng)銷是企業(yè)文化宣傳的手段，企業(yè)品牌塑造是由一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的不斷成功形成的，當(dāng)市場(chǎng)占有率達(dá)到一定程度，就擴(kuò)大了企業(yè)影響力，如何更好的將項(xiàng)目推銷出去，讓項(xiàng)目賣點(diǎn)得到客戶的認(rèn)同，進(jìn)而形成強(qiáng)大的購(gòu)買力，這就需要通過(guò)營(yíng)銷策劃來(lái)實(shí)現(xiàn)。
分析與對(duì)策：
3、目標(biāo)客戶群定位分析：
分析以往項(xiàng)目的客戶群，結(jié)合現(xiàn)項(xiàng)目的客戶定位，關(guān)鍵從心理上推進(jìn)客戶購(gòu)房的動(dòng)力，找出最大目標(biāo)客戶群，哪些是重復(fù)購(gòu)房戶，哪些是最大來(lái)源購(gòu)房戶，哪部分客戶可以再推薦其他客戶，進(jìn)行分類整理，總結(jié)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；制定適應(yīng)的相關(guān)政策，保持項(xiàng)目最終推廣成功的可能性。
4、價(jià)格定位及策略、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃：
每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品可能有所不同，關(guān)于價(jià)格定位及策略應(yīng)相應(yīng)有所調(diào)整，關(guān)鍵要一是適應(yīng)房地產(chǎn)公司的資金回流速度，二是考慮客戶的承受程度；100%的客戶都會(huì)希望自己當(dāng)時(shí)有能力購(gòu)房，并且所購(gòu)房屋能夠在購(gòu)買后不斷升值，不管是居住還是炒作都實(shí)現(xiàn)投資最大化。作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)客戶心理，制定合理的價(jià)位，根據(jù)銷售形勢(shì)逐漸調(diào)整價(jià)格，適應(yīng)不同階段的變化，一般開(kāi)盤時(shí)期價(jià)格稍低，然后逐漸提高，這就是人們通常說(shuō)的“低開(kāi)高走”；除非碰到企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難或企業(yè)破產(chǎn)，否則不會(huì)出現(xiàn)“高開(kāi)低走”的局面。入市時(shí)機(jī)主要看營(yíng)銷烘托造勢(shì)的達(dá)到程度，確定具體時(shí)間確定是否入市，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。但是也要觀察市場(chǎng)導(dǎo)向，防止失去搶占市場(chǎng)占有率的大好時(shí)機(jī)，關(guān)鍵是平衡得失合理化。
5、廣告媒體策略：
選用何種媒體宣傳自己的產(chǎn)品，效果更好，資金最節(jié)約，何時(shí)以何種策略推出，在何時(shí)段推出那種宣傳方式，連續(xù)性的發(fā)展；推廣費(fèi)用計(jì)劃：營(yíng)銷費(fèi)用應(yīng)合理分派，采用幾種營(yíng)銷方式，那種費(fèi)用多少，在何階段推出，如何將營(yíng)銷資金用的最合理，應(yīng)有一個(gè)總體安排，依附于并配合項(xiàng)目總進(jìn)程，作好服務(wù)工作。
6、公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝：
現(xiàn)在好些有眼光的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熱衷于舉辦公關(guān)活動(dòng)，這樣媒體可以為其免費(fèi)宣傳，屬于高級(jí)營(yíng)銷，而舉辦公關(guān)活動(dòng)需要良好的策劃，合理安排各項(xiàng)組織活動(dòng)，配合項(xiàng)目及公司的發(fā)展戰(zhàn)略，一般在項(xiàng)目前期過(guò)程中運(yùn)作，起到烘托造勢(shì)的作用，也是變相宣傳企業(yè)品牌的一種良好手段。講究整體營(yíng)銷策略，
7、營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正：
對(duì)營(yíng)銷推廣效果隨時(shí)監(jiān)控，及時(shí)了解市場(chǎng)反映信息，作出如實(shí)正確的評(píng)估。在營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)適時(shí)調(diào)整，看原來(lái)營(yíng)銷計(jì)劃，是否符合實(shí)際要求，如符合具體情況，則不予調(diào)整，如與原計(jì)劃情況相偏離或外部出現(xiàn)新情況，則及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷計(jì)劃，使之回到原計(jì)劃軌道上來(lái)。


房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷有時(shí)候也分側(cè)重點(diǎn)，是宣傳推廣哪個(gè)方面，是注重宣傳企業(yè)文化，還是側(cè)重于項(xiàng)目的推廣，項(xiàng)目前期、中期、后期的營(yíng)銷內(nèi)容應(yīng)各不同，但應(yīng)具有主題連貫性，分階段分層次連續(xù)推出，這樣能起到良好的效果。房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷很重要，它貫穿項(xiàng)目的全過(guò)程。

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