近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在項目開發(fā)過程中可能會遇到各種風(fēng)險。為避免項目開發(fā)風(fēng)險，建設(shè)單位應(yīng)提高風(fēng)險防患意識，采取有效的應(yīng)對措施，做好風(fēng)險分析與管理，使企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
1、項目開發(fā)不同階段的風(fēng)險分析
1.1設(shè)計階段的風(fēng)險
設(shè)計階段是工程成本控制的關(guān)鍵和重點，設(shè)計階段對工程投資的影響度約為75%～95%。同一工程建設(shè)項目，有著不同的設(shè)計方案和造價，合理的設(shè)計，可降低l0%的工程成本。因此，設(shè)計階段作為開發(fā)項目的前期準備階段，就應(yīng)從方案的施工工序、材料選用、施工工藝的角度對設(shè)計提出參考意見，在滿足設(shè)計規(guī)范、設(shè)計任務(wù)書前提下，充分理解可行性研究報告的成果，在準確實現(xiàn)產(chǎn)品定位的同時，綜合考慮實施后的建安成本投入，把握好總體開發(fā)計劃中的第一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
1.2招投標階段的風(fēng)險
目前建設(shè)項El均普遍推行招標制，對工期、質(zhì)量、進度、成本進行有效控制。在這一階段，凡工程量計算、標底編制、合同簽訂等任何一環(huán)節(jié)出問題，均會給建設(shè)單位帶來損失。前期設(shè)計階段的設(shè)計成果在滿足設(shè)計規(guī)范和審圖要求的前提下，它的設(shè)計深度和圖紙的質(zhì)量，直接決定了后期的招投標是采用固定總價包干的形式還是采用計價標準的形式，固定總價包干是基于承建單位對設(shè)計圖紙所要求的技術(shù)工藝、涉及材料、合同工期、施工條件以及其他管理成本等因素，并綜合考慮完成標的建設(shè)所需要投入的成本及享有的合理利潤的前提下，作出負責(zé)的承諾。
1.3施工階段的風(fēng)險
施工階段是工程建設(shè)的一個重要階段。在這一階段中，要將意識形態(tài)上的工程設(shè)計圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實體，需要大量的資金資源。因此，在施工階段建設(shè)單位施工現(xiàn)場代表、監(jiān)理人員素質(zhì)都直接影響對工程風(fēng)險的識別，同時資金、合同、技術(shù)等任何一個要素管理不到位，都可能影響工程質(zhì)量、工期、成本。另一方面，工程項目建設(shè)需耗費大量資金，業(yè)主不可能預(yù)先積存足以建設(shè)整個項目的全部資金，而是在工程施工過程中，根據(jù)施工進度的安排合理調(diào)配資金，使得業(yè)主的資金控制在計劃內(nèi)。
2、項目開發(fā)不同階段的風(fēng)險管理
2.1設(shè)計階段的風(fēng)險管理
2.1.1推行工程設(shè)計招標和設(shè)計方案競選
技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合是控制工程成本的有效手段，通過設(shè)計和進行設(shè)計方案競選，建設(shè)單位綜合把握各種要素。如某一個工程建設(shè)項目設(shè)計方案招標，有甲、乙、丙三家設(shè)計單位參加投標，建設(shè)單位根椐使用功能、平面布置、經(jīng)濟性、美觀性4項指標，采用加權(quán)評分法進行各方案的評分，通過綜合考慮建設(shè)單位選擇了得分最高的甲方案為中標方案。
2.1.2運用價值工程進行設(shè)計方案選擇
價值工程是運用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產(chǎn)品進行功能分析，使之以較低的總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能，從而提高產(chǎn)品價值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟分析方法_2J。要使建筑產(chǎn)品的價值得以大幅度提高，以獲得較高的經(jīng)濟效益，在建筑設(shè)計階段可應(yīng)用價值工程，使建筑產(chǎn)品的功能與造價合理匹配。
2.1.3積極推行限額設(shè)計，有效控制工程成本
“限額設(shè)計”顧名思義：在限定的資金范圍內(nèi)完成規(guī)定的設(shè)計內(nèi)容，這要求設(shè)計單位充分理解業(yè)主設(shè)計意圖。在設(shè)計之前，將設(shè)計任務(wù)書的投資額分配到各單位和單位工程，作為進行初步設(shè)計的造價控制總目標，即最高投資限額。
2.2工程招標階段的風(fēng)險管理
2.2.1調(diào)查研究，做好招標工作
1)認真做好招標文件的編制工作，尤其重要的是標底的編制和審查。編制標底應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)政策、規(guī)定，科學(xué)、公正地編制標底，且應(yīng)進行標底審查，保證標底的準確、客觀和科學(xué)。2)認真做好招標前投標單位的資質(zhì)