房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理要求運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。近幾年，筆者從事于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理實(shí)踐，經(jīng)歷工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付等過程，也通過對其他開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有一定開發(fā)規(guī)模、多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施的開發(fā)企業(yè)，其項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，項(xiàng)目管理目標(biāo)總不能如期實(shí)現(xiàn)。本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)流程及組織管理狀況, 針對開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的難點(diǎn)問題，提出改進(jìn)開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的思路，降低項(xiàng)目管理難度，充分用好工程合同，規(guī)劃好項(xiàng)目開發(fā)組織，促使項(xiàng)目進(jìn)行得穩(wěn)健有序。
一、項(xiàng)目決策階段：重視加強(qiáng)市場調(diào)研工作和提高決策效率
項(xiàng)目決策階段開發(fā)商擔(dān)心政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機(jī)制不健全，項(xiàng)目市場定位及決策機(jī)制不完善，項(xiàng)目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。
1.項(xiàng)目前期對市場研究和決策。由于沒有詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不能如期進(jìn)行，即使進(jìn)行了多方案的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌鲅芯抗ぷ鞑怀浞旨?xì)致、評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不明確、猶豫不決致使項(xiàng)目決策慢、效率低。開發(fā)商有些領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究，決策遲緩浪費(fèi)了項(xiàng)目時(shí)機(jī)。決策高層猶豫一段時(shí)間后匆忙決策，這樣決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品導(dǎo)致不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
2.決策機(jī)制的完善。決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)造成管理諸多困難，一定會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來。當(dāng)工程匆忙上馬、待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因產(chǎn)品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)倉促“拍腦袋”，領(lǐng)導(dǎo)成為具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成工程建設(shè)等待的關(guān)注點(diǎn)，前期的市場調(diào)研和產(chǎn)品研究問題此時(shí)就演變成工程技術(shù)問題。例如某項(xiàng)目在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的“傷筋動(dòng)骨”大變動(dòng)，在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進(jìn)行產(chǎn)品定位，重新設(shè)計(jì)而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規(guī)設(shè)計(jì)經(jīng)常調(diào)整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統(tǒng)等。
3. 提高決策水平和效率。決策階段工作效率低導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，據(jù)此進(jìn)行的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設(shè)管理有章可循。重視項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立完善的決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”、“借力”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。
二、項(xiàng)目實(shí)施階段：重視加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理和計(jì)劃工作
市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致不規(guī)范，項(xiàng)目決策階段的問題拖到實(shí)施階段來解決。本屬設(shè)計(jì)師的工作，卻受到開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、產(chǎn)品功能不配套、效果上不協(xié)調(diào)等方面設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。
1.設(shè)計(jì)階段的盲從。開發(fā)商認(rèn)識(shí)到一定要在設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格把關(guān)，某幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù)。項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商“包辦”的，設(shè)計(jì)師