在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中,由于受到科學技術(shù)條件和主觀認識的限制,同時還受到客觀過程的發(fā)展和表現(xiàn)程度的限制,如項目地質(zhì)條件、施工條件、市場規(guī)律等,隨時會有不可預見的事項發(fā)生,再加上其造價構(gòu)成的多樣性,因而其造價具有不確定性,客觀上給造價管理帶來了一定的難度。本文以系統(tǒng)工程理論為指導,以房地產(chǎn)項目開發(fā)的建設程序為主線,全方位系統(tǒng)地探討房地產(chǎn)項目開發(fā)的工程造價管理問題,樹立一種全新的工程造價管理優(yōu)化理念,以期給廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商提供一些參考。
1、優(yōu)化決策階段的造價管理
當前,房地產(chǎn)市場由傳統(tǒng)的“生產(chǎn)決定消費”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋M決定生產(chǎn)”。作為特殊商品的房地產(chǎn)產(chǎn)品不再是人們無選擇的買賣,消費者有了極大選擇余地。為了獲取良好的投資效益,開發(fā)商所開發(fā)的項目必須是消費者買得起、具有良好環(huán)境質(zhì)量、功能質(zhì)量和服務質(zhì)量的產(chǎn)品。可行性研究報告是項目投資決策的科學依據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)商必須堅持實事求是的原則編制與審批可行性研究報告(可委托社會化、專業(yè)化的咨詢公司),并且要特別重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃工作(包括項目區(qū)位的分析與選擇,開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,開發(fā)時機的分析與選擇,開發(fā)合作方式的分析與選擇,項目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇,房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等)。從造價管理的角度來講,必須編制與審批好投資估算。
房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資(即工程造價),是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用,主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預的風俗費用等。根據(jù)國家有關(guān)財務和會計制度的規(guī)定,開發(fā)建設投資大部分轉(zhuǎn)化為開發(fā)產(chǎn)品成本,是構(gòu)成產(chǎn)品銷售價格的主體,它直接與項目開發(fā)效益相關(guān)。因此,在一定程度上講只有控制住了造價,開發(fā)效益才會有保障,在激烈的市場競爭中才能立足于不敗之地。投資估算的編制應根據(jù)上述造價構(gòu)成進行,編制完成以后又應根據(jù)市場調(diào)查研究的預期銷售價格、收益水平進行適當調(diào)整,反之亦然。
在此階段,項目的類別及規(guī)模已基本確定,但具體設計尚未進行,規(guī)劃中只有工程項目的建筑總面積、建設和裝修檔次、平面布置等方面的提示和要求。因此,決策階段的投資估算比較粗略,誤差較大(10%～25%),供開發(fā)商決策參考。如果估算的造價超過了開發(fā)商擬投入的資金總額,開發(fā)商應考慮調(diào)整規(guī)?；驑藴?/span>,直至開發(fā)商心中理想的數(shù)額為止。投資估算應主要參考類似工程指示,同時應結(jié)合新項目的建設地點、交通狀況等情況進行編制。此階段的投資估算作為今后工程造價控制的目標限額,原則上不應突破。
2、優(yōu)化設計階段的造價管理
在設計階段進行造價控制,是工程造價管理的關(guān)鍵之一。有資料研究表明:影響工程造價的可能性,在初步設計階段、技術(shù)設計階段、施工圖設計階段依次為75%～95%、35%～75%、25%～35%,而