房地產(chǎn)商越來越重視產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、和景觀設(shè)計，甚至標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計、智能化設(shè)計等，而設(shè)計在開發(fā)過程中的地位也越來越突顯出來。因為設(shè)計是最終實現(xiàn)所有策劃理念，產(chǎn)品定位和經(jīng)濟指標(biāo)的手段，同時合理巧妙的設(shè)計不但可以避免日后不必要的重建和改建帶來的浪費，還可以提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品位，增加其產(chǎn)品附加值、提高項目的市場競爭力。因此，筆者以多年從事房地產(chǎn)項目設(shè)計和項目管理的實際體會，從以下幾個方面談一談如何通過設(shè)計為房地產(chǎn)項目增值。
一、房地產(chǎn)項目設(shè)計必須與城市宏觀規(guī)劃相協(xié)調(diào)
近年來，國內(nèi)多數(shù)城市都在進行大規(guī)模的舊城改建和開發(fā)區(qū)建設(shè)，客觀上要求開發(fā)商能成片開發(fā)項目，有部分實力雄厚的開發(fā)商甚至被冠名為城市營運商，項目少則占地幾百畝，多則占地上千畝。因此房地產(chǎn)項目的地位在城市規(guī)劃中的地位也越來越高，反過來說，對房地產(chǎn)項目的設(shè)計要求也越來越高。
從房地產(chǎn)項目自身來看，其整個生命周期是一個開發(fā)商投資、開發(fā)、經(jīng)營，城市居民購買、居住、生活，物業(yè)公司管理、維護等活動的連續(xù)過程，因此其價值的體現(xiàn)是長期的。如果在規(guī)劃設(shè)計時未考慮與未來發(fā)展中的城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，則很難保證其持久的生命力。為此建筑師應(yīng)充分注重順應(yīng)城市規(guī)劃的脈絡(luò)，使得地產(chǎn)項目在城市變遷的過程中，不但保證其自身的完善和成熟，同時使其具有長期保值的可能性。
二、設(shè)計必須以滿足客戶需求為主導(dǎo)
市場需求或者說是客戶需求也是房地產(chǎn)項目設(shè)計的驅(qū)動力之一。目前由于房地產(chǎn)投資熱潮高漲，在許多項目開發(fā)中，開發(fā)商為搶占市場先機，盡快實現(xiàn)銷售和完成利潤，在規(guī)劃之前既缺乏周密的市場調(diào)查和廣泛征求客戶意見，初步預(yù)算也往往不做。在沒有明確目標(biāo)和客戶的情況下就很快確定方案并進行施工，到銷售時才發(fā)現(xiàn)規(guī)劃或設(shè)計不合理再進行大的調(diào)整，結(jié)果是增加了投資，也延誤了交付，帶來一系列的后遺癥，有些甚至使項目功虧一簣。
在規(guī)劃設(shè)計階段往往也會犯同樣的錯誤，導(dǎo)致設(shè)計師沒有時間做產(chǎn)品的深入研究，沒有從使用功能上、市場定位上、建筑技術(shù)運用上做深入細(xì)致的、專業(yè)的研究，而是大批量的復(fù)制。從房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看這種先入為主的規(guī)劃設(shè)計模式會帶來一系列問題，當(dāng)物業(yè)的供應(yīng)量達(dá)到飽和程度時這些問題將集中爆發(fā)出來。因此設(shè)計與市場的結(jié)合顯得尤為重要。
三、設(shè)計必須重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征
對于一個房地產(chǎn)項目來說，其投資、規(guī)模、樓寓的內(nèi)部設(shè)施、外觀形象等都可以復(fù)制、抄襲；只有其內(nèi)部蘊含的地域差異和文脈特征難以做到。即便是生搬硬套，也只能是無水之源、無木之本。
從很多成功的房地產(chǎn)項目來分析，不難發(fā)現(xiàn)具有市場差異化，富有特色化競爭力的項目，其成功的機會就多一些，也就是更具有長久的生命力。對終端消費者來說，具有文脈特征的居住區(qū)不僅僅是一個居住、生活的場所，同時也是一個體驗建筑文化、民風(fēng)民俗、滿足其精神需求的場所。
對城市建筑風(fēng)貌和文脈特征的重視，必須落實到實際的規(guī)劃設(shè)計中來。在舊城區(qū)開發(fā)的項目涉及到對原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。新建的項目應(yīng)保護街區(qū)的原始空間環(huán)境、典型建筑物、標(biāo)志性景觀以及重點區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的建筑群體。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型房地產(chǎn)項目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，同時成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑或建筑群體。
當(dāng)然對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，城市建筑風(fēng)貌和文脈特征的改造及保護是以使項目增值為目的的，這就要求在規(guī)劃設(shè)計中采取合理的方式 ，它既不同