市場(chǎng)調(diào)查是泛指人們?yōu)榱私鉀Q某種產(chǎn)品的營(yíng)銷（Marketing）問(wèn)題而有意識(shí)的具體進(jìn)行了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法以現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，正確判斷和把握市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動(dòng)方式。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查作用
市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃的基礎(chǔ)，其主要作用有：
①市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的源泉；
②市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場(chǎng)、了解消費(fèi)者行為的主要手段；
③市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方法；
④市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容
l. 宏觀環(huán)境
宏觀環(huán)境的主要調(diào)查內(nèi)容有：
①政治法律，包括國(guó)家政策法律法規(guī)的健全、完善程度；國(guó)家政局的穩(wěn)定程度等，如WTO的加入，必然對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施產(chǎn)生影響，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該考慮的；
②經(jīng)濟(jì)科技，主要掌握國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用狀況等，其中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響很大，如1998—1999年之亞洲金融危機(jī)使香港樓市縮水三成，“數(shù)字與網(wǎng)絡(luò)時(shí)代”、“智能化”等科學(xué)技術(shù)的產(chǎn)生與發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也有影響；
③文化、風(fēng)俗等。
2．中觀環(huán)境
主要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市的建設(shè)與規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)情況、房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況。
(1)城市發(fā)展規(guī)劃主要到規(guī)劃部門查詢一個(gè)城市的總體規(guī)劃文本，或請(qǐng)規(guī)劃專家分析來(lái)獲取有關(guān)資料信息。這是項(xiàng)目選址要著重考慮的因素，它直接關(guān)系到物業(yè)增值的可能性。
(2)城市房地產(chǎn)企業(yè)情況，可通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)管理部門的介紹而取得，也可由調(diào)查者從市場(chǎng)中搜集獲取，包括城市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、類型以及企業(yè)資質(zhì)與實(shí)力等資料。
(3)城市房地產(chǎn)的供需狀況，可通過(guò)某一特定時(shí)期供求差距對(duì)比和分析推測(cè)獲取相關(guān)信息，包括某年度房地產(chǎn)供應(yīng)量、需求量、銷售價(jià)格水平、平均開(kāi)發(fā)成本等資料。 ，
(4)專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介機(jī)構(gòu)情況，可通過(guò)市場(chǎng)了解有關(guān)專業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的情況，主要包括工程咨詢公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)銷售代理公司及其信譽(yù)、資質(zhì)和業(yè)績(jī)情況、金融市場(chǎng)(如銀行抵押貸款的利率、貸款年數(shù)、成數(shù))情況。
3．微觀環(huán)境
微觀環(huán)境主要調(diào)查房地產(chǎn)狀況以及微觀區(qū)域的消費(fèi)者需求狀況，主要調(diào)查的內(nèi)容有：
(1)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況調(diào)查，主要調(diào)查項(xiàng)目附近樓盤的房型、價(jià)格、推出時(shí)間、銷售渠道、促銷策略及開(kāi)發(fā)商實(shí)力等。
(2)消費(fèi)者需求狀況，包括消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置、戶型、風(fēng)格、單價(jià)、總價(jià)、配套、交通等方面的要求。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型
根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的深入程度，可將其劃分為探測(cè)性調(diào)查述性調(diào)查、因果性調(diào)查和預(yù)測(cè)性調(diào)查。
(1) 探測(cè)性調(diào)查。探索性調(diào)查是對(duì)房地產(chǎn)的模糊狀況或不清晰問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查的方法，主要是為了發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題。如開(kāi)發(fā)的辦公樓宇滯銷是由于產(chǎn)品定位失誤造成的，還是由于廣告宣傳的力度不夠而造成的。
(2) 因果性調(diào)查。因果性調(diào)查也稱做因果關(guān)系調(diào)查，是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究分析問(wèn)題的前因后果，找出各個(gè)因素之間的因果關(guān)系。例如，通過(guò)控制廣告費(fèi)用在不同媒體的支出，來(lái)觀察不同媒體上的廣告對(duì)房地