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淺談設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)成本控制的影響
2009-1-6 11:54:23 作者：佚名

美國(guó)建筑師學(xué)會(huì)文件B141對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)服務(wù)做了以下規(guī)定：建筑師將在業(yè)主已批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)、時(shí)間及預(yù)算做的調(diào)整，做出擴(kuò)初設(shè)計(jì)供業(yè)主批準(zhǔn)，該設(shè)計(jì)包括圖紙及其它文件，深度應(yīng)在建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水電等系統(tǒng)以及材料和其它有關(guān)方面表現(xiàn)該項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)；建筑師將向業(yè)主提供對(duì)初步施工預(yù)算所做的任何調(diào)整；本設(shè)計(jì)階段要進(jìn)一步描繪出建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水電等系統(tǒng)功能以及所使用的材料等等�？梢钥闯鰯U(kuò)初設(shè)計(jì)階段不同于方案設(shè)計(jì)階段之處是深度增加，這一階段要涉及到結(jié)構(gòu)、水、暖、電等。該階段就是在方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本管理的前提下要明確所采用的建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)、水、暖、電等的系統(tǒng)構(gòu)成。所以這一階段是方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本管理能否實(shí)現(xiàn)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也就是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的主要階段。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制的影響可以從設(shè)計(jì)范圍、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、材料設(shè)備選用等幾個(gè)角度來(lái)分析。 1. 設(shè)計(jì)范圍對(duì)成本控制的影響前面談到擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段要涉及到建筑結(jié)構(gòu)、水、暖、電等的綜合設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)通常要做到建筑物各主要平面和立面，簡(jiǎn)單的表達(dá)出大部尺寸，而且這個(gè)大部尺寸必須到位，包括電梯用房，配電用房、風(fēng)機(jī)用房、空調(diào)機(jī)位、管道、風(fēng)道、通道等等，丟下一處，并會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成很大的損失，這里我們就談?wù)効照{(diào)機(jī)位的事，空調(diào)主機(jī)的散熱一般設(shè)計(jì)單位都不會(huì)算，這是空調(diào)廠家的專(zhuān)長(zhǎng)，很多開(kāi)發(fā)商為了考慮到外墻立面的美觀，將空調(diào)主機(jī)集中擺放在一些固定的陰角位置，眼睛不容易看到，而恰恰這種陰角位置通風(fēng)不好，導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行效果不佳甚至不能正常運(yùn)行，前幾年這種情況還比較多，近幾年中央空調(diào)的出現(xiàn)讓很多人都意識(shí)到了空調(diào)主機(jī)散熱的重要性。在水、暖、電方面也一樣，在杭州有一個(gè)高檔住宅小區(qū)樓盤(pán)，建筑面積二十幾萬(wàn)平方米，大約有一千八百多戶(hù)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)給小區(qū)建設(shè)中央熱水系統(tǒng)，所有用戶(hù)一個(gè)熱水系統(tǒng)，結(jié)果房屋交付后入住率只有10%左右，而且大部分用戶(hù)不愿用這個(gè)熱水，熱水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用很高，根本無(wú)法正常運(yùn)行。在電氣設(shè)計(jì)方面，智能化三表抄送曾經(jīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)投資建設(shè)非常普遍，結(jié)果也一樣，由于該系統(tǒng)運(yùn)行功能無(wú)法達(dá)到使用要求而報(bào)廢。這些問(wèn)題充分說(shuō)明過(guò)度擴(kuò)大設(shè)計(jì)范圍將會(huì)造成投入資源浪費(fèi)，也即造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的損失。 2. 系統(tǒng)設(shè)計(jì)對(duì)成本控制的影響 2.1 小區(qū)用水圖紙?jiān)O(shè)計(jì)應(yīng)該因地制宜，盡量多選用當(dāng)?shù)氐挠欣麠l件，比如在江邊的小區(qū)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅對(duì)小區(qū)的景觀的追求是越來(lái)越高了，一個(gè)高檔次的景觀肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水資源，特別在植物的移植期對(duì)水的需求特別大，而一般的設(shè)計(jì)單位只考慮市政供水（市政水一般要在3元/噸），采用市政水為景觀用水這是一筆特別大的開(kāi)支，所以在這里有很多有經(jīng)驗(yàn)的人士就選擇了采用雨水收集或利用江邊地表水等等。此文章共有12頁(yè) 上一頁(yè) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 下一頁(yè) 文章來(lái)源：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

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